Непосредственный способ управления МКД – что это такое? Преимущества и недостатки непосредственного управления мкд Непосредственное управление как.

Непосредственным управлением (НУ) многоквартирным домом (МКД) называют такой способ управления всем жилищно-коммунальным устройством, при котором функции управления и предоставления услуг обеспечиваются не управляющей компанией, а исключительно инициативой собственников жилых помещений.

Создание инициативной группы

Инициативной группой называют несколько человек, которые согласились взять на себя ответственность быть посредниками между остальными жильцами и подрядчиками.

В их обязанности также входит следить за своевременной оплатой услуг, организация общих собраний собственников (ОСС) и контроль качества благоустройства. Желательно, чтобы каждый подъезд дома имел как минимум одного представителя в инициативной группе.

Как привлечь соседей?

Решение о смене способа управления многоквартирным домом принимается на общем голосовании жильцов. Чтобы переход на непосредственное управление состоялся, необходимо набрать более 50% голосов «за» от общего количества. Решение добровольное, повлиять на мнения собственников можно только аргументированными доводами в пользу большей выгоды НУ в сравнении с . Необходимо объяснить, что никто так не позаботится о жильцах и условиях их проживания, как они сами.

Дополнительный весомый довод — никто не сможет присвоить себе деньги за коммунальные услуги, если не давать их в распоряжение посторонних служб.

Проведение собрания

Одним из важных моментов процедуры перехода на непосредственное управление многоквартирным домом является проведение собрания жильцов. Решение о том, где и когда должно быть проведено первое собрание жильцов, принимает коллектив инициативной группы. Есть правила, которые нужно соблюдать. О своем решении группа сообщает собственникам, объявляя, кто инициировал собрание, а также указывая дату и время мероприятия. Также в обязательном порядке составляется список вопросов, стоящих на повестке.

Главные вопросы, обсуждаемые на ООС:

1. Целесообразность перехода на НУ. Если по итогам голосования было решено совершить смену способа управления, переходят к следующему вопросу.
2. Выбор лица, ответственного за управление. Этот человек будет вести дела и заключать договоренности с РСО.
3. Когда коллектив определился с лидером, нужно выбрать подрядчиков, которые будут предоставлять коммунальные услуги.

Составление протокола

Устная договоренность жильцов юридической силы не имеет, потому решение о переходе на НУ протоколируется. Протокол имеет четкую структуру:

• Реквизиты протокола: название, дата собрания, адрес дома, вид собрания и форма голосования (очная, заочная).
• Вводная часть. Здесь перечислены все участники: инициатор, председатель, секретарь, список собственников, которые принимают участие. Также задокументировано общее количество голосов, площадь дома.
• Повестка дня. Указывается перечень вопросов, которые нужно обсудить на собрании. Вопросы на повестке в протоколе должны соответствовать вопросам, указанным в извещении участников о собрании.
• Ниже указывается, кто и с каким вопросом выступал, какие были выдвинуты предложения, и какие решения по ним были приняты.
• К протоколу прикрепляются приложения, где прописан реестр вручения приглашений на ОСС, реестр всех собственников, бланк регистрации собственников, которые участвовали в ОСС и прочие документы, имеющие отношение к собранию.
• Подпись, ФИО и голос каждого участника голосования.

Порядок заключения договоров

МКД не является организацией, то есть юридическим лицом. Он не может вести деловые отношения с подрядчиками. И подписывать договоренности о предоставлении услуг приходится отдельно каждой квартире. Во избежание такого неудобства, все собственники могут написать доверенность на ответственное лицо. Тогда оно сможет подписывать документы о сотрудничестве, представляя интересы сразу всех собственников.

Чтобы заключить договор, требуются следующие документы:

1. Протокол ОСС, подтверждающий, что МКД желает перейти на НУ.
2. Копия протокола, где указано ответственное лицо.
3. Технический паспорт жилого дома. Можно предоставить копию.
4. Составить заявление на заключение договоренностей с РСО.
5. Доверенности собственников квартир на имя уполномоченного лица, которое подпишет договор.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Распределить обязанности можно двумя способами: устно либо официально, внеся соответствующий вопрос в повестку ОСС:

• Первый способ основывается исключительно на вере, что обязанности, такие как благоустройство подъездов и облагораживание прилегающих земельных участков, будут добросовестно исполняться.
• Второй вариант предпочтительней. Распределить обязанности можно либо голосованием, либо без него, внеся условия в протокол, если никто из участников ОСС не возражает.

  В протоколе должно быть прописано, кто, по какому графику и что делает для поддержания МКД в хорошем состоянии.

Кто и как оплачивает ОДН?

Общедомовые нужды (ОДН) начисляются ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с п.44 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» , положительный объем ОДН распределяются между всеми квартирами в МКД пропорционально тому, какую площадь имеет жилое помещение.

Согласно п.47 того же закона, отрицательный объем ОДН рассчитывается по количеству людей, которые проживают в каждой квартире.

Особенности НУ

1. Квартплаты в привычном виде не существует, все платежи осуществляются напрямую коммунальным организациям.
2. Долги отдельных жильцов никак не касаются остальных собственников.
3. Обязанности поставщиков услуг распределены, каждый выполняет свои функции.
4. Затраты существенно снижены благодаря отсутствию посредников, управление осуществляется собственными силами.
5. Если в МКД есть квартиры социального найма, за них на ОСС отвечают муниципальные работники.
6. Жильцы могут сами контролировать расходы на коммунальные услуги, риск воровства посредниками отсутствует.

Перспективы самоуправления

Перспективы НУ МКД в России сегодня не внушают оптимизма. Домов, которые имеют 30 и менее квартир, становится все меньше из-за программ сноса старого жилья. А многоэтажная застройка, напротив, ведется во всех крупных городах. Потому развития такого способа управления МКД ожидать не стоит.

К контролю за жизнедеятельностью здания, имеющего много квартир, можно привлекать специальную компанию. По общему решению координацию действий могут осуществлять сами проживающие там.

Общие понятия

В законодательстве РФ указываются различные варианты – каким способом могут решаться возникающие вопросы:

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

1. Жилищный кооператив.
2. Специализированная компания.
3. Товарищество.
4. Непосредственное управление.

Жильцам дано право выбрать вариант по собственному усмотрению.

Каждая из предложенных форм обязана обеспечивать:

• комфортное проживание;
• состояние в порядке общественного имущества жильцов;
• контроль правильного использования имущества;
• предоставление коммунальных услуг;
• обеспечение ремонтных работ при возникновении неисправностей;
• обеспечение соблюдения санитарных норм;
• соблюдение требований правил пожарной безопасности.

Общим собранием жильцов выбранный способ может быть заменен другим.

Что это такое

Выбор управления самостоятельно может обосновываться следующими соображениями:

• под присмотром хозяев дольше сохранятся качественные характеристики дома;
• реже будет возникать необходимость ремонта;
• эксплуатационные характеристики будут поддерживаться на требуемом уровне;
• при возникновении неисправностей сократится время их устранения;
• не придется тратить деньги на услуги сторонней организации.

Кто попадает под категорию

Существует ограничение — непосредственным управлением можно воспользоваться при условии, что в доме имеется не более 30 квартир.

Особенности управления зависят от формы собственности. Если все проживающие – собственники или они составляют большинство, то они могут выступать стороной в договорах на оказание услуг, касающихся всего дома.

В частности, это касается капитального ремонта, проведения работ на крыше, в подвалах, покраска фасадов или укрепления их плиткой, установка видеонаблюдения.

На такие коммунальные услуги, как обеспечение водой, канализация, поставка газа, обеспечение электроэнергией, отопительная система, вывоз мусора хозяин каждой квартиры обязан заключать договор лично. Если в помещении зарегистрировано несколько собственников, то договор должен заключаться с кем-нибудь из них.

В строении, имеющим более 4 квартир, при отсутствии товарищества или жилищного кооператива, организуется совет дома. Общее собрание выбирает его состав из наиболее активных граждан. Затем выбирают председателя совета. Выбор одного совета сразу на несколько домов недопустим.

Совет дома выбирается из наиболее активных представителей общественности. Они должны давать свое согласие добровольно, осознавая предстоящий объем работ и свою ответственность.

Председатель совета должен выполнять следующие обязанности:

Председателю совета может быть назначено денежное вознаграждение за выполняемую работу.

Чем регулируется

Регулируется — Жилищным кодексом РФ. В ст. 164 сказано, что основой договоров при таком варианте является решение собственников квартир.

Особенности обслуживания

В самостоятельное администрирование входят не только уход за самим домом, но и благоустройство придомовой территорией, наличие площадок для детей, достаточное количество скамеек и урн.

На собрании выбирают уполномоченного, который будет координировать выполнение этих работ, заключать необходимые договора, вести учет всей документации, подготавливать отчеты о проделанной работе. Как правило, уполномоченный и председатель совета являются одним лицом.

Согласно законодательству выбор способа должен быть совершен в течение одного года. Если к единому мнению прийти не удалось, то это будет сделано органом местного самоуправления.

Последние правки

Изменения, введенные в законодательство, призваны делать проще осуществление непосредственного руководства.

Изменения состоят в следующем:

Организации работ

Совместное решение неизбежных проблем приведет к сплочению коллектива жильцов дома. Каждый из них может внести свое предложение, которые будут отличаться в зависимости от потребностей и образа жизни каждого.

Человеку, возвращающемуся с работы во вторую смену, важно хорошее освещение, а пенсионерам необходимы скамейки в достаточном количестве. Ни одна мать не откажется от хорошо оборудованной детской площадки, а у хозяев собак свои проблемы.

Можно организовывать дни по совместной уборке придомовой территории, беря с собой своих детей. Каждый, почувствовав себя хозяином, может вносить свою лепту. Например, человеку, знакомому со столярным делом и имеющему необходимый инструмент,не составит большого труда прибить покосившуюся планку.

В случае, если необходимо произвести более сложные работы, следует прибегнуть к услугам сторонних организаций. Заниматься этим входит в обязанности председателя.

Порядок организации работ следующий:

Собрание жильцов должно решить следующие вопросы:

1. Утвердить форму управления.
2. Выбрать ответственных лиц.
3. Составить необходимые договора.

Завершается собрание составлением протокола, в котором ставят подписи все присутствующие. Каждый собственник вправе самостоятельно выбрать компании, с которыми будут заключаться договора. Допускается, чтобы это сделал ответственный представитель для всех квартирантов.

Нюансы финансирования

Отсутствие посредников предполагает, что распределением денежных средств жильцы будут заниматься самостоятельно. Решение выносится на собрании и заносится в протокол. Имеется возможность выбрать представителя, который будет представлять интересы большинства.

При непосредственном управлении отсутствует государственное финансирование на капитальный ремонт дома. В связи с этим применять такой способ для ветхого жилья нецелесообразно.

Видео: плюсы и минусы

Преимущества и недостатки

Управлять домом, имеющим много квартир, является нелегкой обязанностью. Однако в законодательстве о непосредственном управлении сказано, как о приемлемом решении, при котором можно получить некоторые преимущества.

Даже в том случае, если председателю совета будет по общему решению выплачиваться некоторое вознаграждение, то эта сумма несравнима с выплатами для управляющих компаний. Для многих категорий граждан при существующих расценках на коммунальные услуги это является весьма существенным моментом.

Поскольку такой способ предполагает заключение на некоторые виды услуг индивидуальных договоров, то повышается личная ответственность. Это снижает количество должников, поскольку своевременность всех оплат становится прозрачной. Снизится необходимость «раскидывать» на весь коллектив неуплату отдельных жильцов.

Скоординированность действий владельцев квартир в доме позволяют обеспечить комфортное и безопасное проживание в нем.

Непосредственное управление имеет следующие достоинства:

К недостаткам можно отнести необходимость самостоятельно решать многие проблемы, требующие времени, навыков и терпения:

• ремонтные работы;
• благоустройство придомовой территории;
• разрешение возникающих конфликтов;
• отсутствие государственного финансирования на капитальный ремонт дома, в связи с чем выбор такого способа для дома в плохом состоянии нецелесообразен;
• затраты на составление договоров с другими организациями на проведение различных работ;
• судебные разбирательства при невозможности достигнуть согласия мирным путем;
• выполнение большого количества организационных работ.

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке. Деньги владельцев квартир направляются на:

• комфорт;
• поддержание чистоты;
• исключение порчи имущества;
• коммунальные задачи;
• ремонт;
• поддержание санитарно-гигиенического состояния;
• соблюдение пожарных требований.

Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей фирмы и товарищество владельцев помещений. Здесь характерно наличие посредника – УК или ТСЖ.

Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется собственниками напрямую и имеет массу достоинств.

Собственники помещений путем голосования сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2020г, прежде чем принимать решение о переходе.

Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

• места общего значения (лестница, подъемник, коридор, площадки внутри дома, кладовки);
• земля под домом;
• стены, окна, двери, перекрытия, плиты;
• пространство крыши;
• придомовая территория.

Если возникает проблема по поводу содержания, собственники проводят собрание. Предлагаются варианты выхода из ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный исполнитель. На основании данных решений заключаются договоры с исполнителями, на стороне заказчика выступают все или большинство хозяев.

Если речь идет о коммунальных ресурсах для отдельной квартиры, то договор заключает собственник этой квартиры лично с поставщиком.

Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.

Для оперативного решения вопросов владельцы выбирают одну из трех возможностей:

1. По умолчанию каждый владелец принимает участие в собраниях, голосует и от своего имени работает с третьими лицами. В договорах с подрядчиками понадобятся подписи большинства собственников.
2. Владельцы могут выбрать одного собственника и поручить ему представлять интересы всех.
3. Есть возможность доверить представительские функции постороннему человеку, который по доверенности становится управляющим.

Выбранный способ отражается в решении общего собрания.

Важно. Непосредственное управление допускается только в домах, состоящих из 30 или менее квартир. Иначе обязательно заключить договор со специальной управляющей организацией или избрать ТСЖ.

Плюсы и минусы

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

1. Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
2. Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
3. Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
4. Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

1. Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
2. Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
3. Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Важные изменения в законодательстве 2020 года

Осуществлять управление МКД в 2020 году стало намного проще:

1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
2. Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство голосов – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
3. По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.

Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.

Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора

Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.

Этап I. Появление инициативной группы

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

• определяет план дальнейших действий;
• извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
• предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
• назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

Этап II. Общее собрание

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

1. Непосредственно по вопросу перехода.
2. По поводу ответственного жильца или управляющего.
3. По поводу Совета дома и его председателя.
4. По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

Этап III. Подготовка и подписание соглашений

Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.

Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.

Для оформления соглашений понадобятся:

• решение жильцов, оформленное протоколом;
• документы ответственного лица;
• технические документы: паспорт, план;
• другие необходимые документы, которые попросит подрядчик.

Не нужно путать обслуживающую организацию с УК. Последняя оказывает управленческие услуги и является посредником между жильцами и конечными подрядчиками.

Нужно дополнительно подписать прямые соглашения на водо-, электро-, газоснабжение и тепло. Каждый владелец заключает их лично для своего жилья, если иной вариант не был избран собственниками.

Важно! Если не заключить соглашения с обслуживающей организацией или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться нереализованным. Дому могут назначить УК.

Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

Выводы

Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.

Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением всех документов или совет, то просьба записаться на бесплатную консультацию у онлайн-консультанта.

Будем благодарны за лайк и репост.

Корректировки в Жилищный кодекс РФ вступили в силу еще в 2015 году после принятия ФЗ № 255. Фактически, как таковое непосредственное управление многоквартирном доме в «чистом» виде почти не используется. Собственники объединяются в ТСЖ (товарищество собственников жилья) или в ЖК (жилищные кооперативы).

Непосредственное управление допускается только в домах с небольшим количеством квартир (до 16-ти). Таким образом, полного исключения этой формы управления в ближайшие несколько лет не предвидится.

Эта форма управления представляет собой координированные действия собственников квартир в доме, направленные на обеспечение комфорта и безопасности проживающих граждан. Непосредственное управление многоквартирным домом подразумевает упрощенный способ решения текущих вопросов. Бюрократии при такой форме гораздо меньше, так как административный аппарат фактически отсутствует.

Все решения принимаются очень оперативно. При этом учитываются пожелания жильцов, выслушиваются мнения. Обслуживание дома осуществляется силами проживающих лиц или подрядчиками на основании договора. При непосредственном управлении снижаются расходы на услуги ЖКХ и отсутствует коллективная ответственность.

Однако эта форма исключает возможность участия в социальных программах. Все дополнительные расходы ложатся на самих собственников.

Для самостоятельного управления владельцы квартир могут организовать ТСЖ. В этом случае в обязательном порядке формируется устав и осуществляется регистрация некоммерческого партнерства. Товарищество принимает на себя основные обязательства, такие как:

• обеспечение эксплуатации недвижимости в многоквартирном доме;
• распоряжение, пользование и владение общим имуществом;
• создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан;
• представление интересов собственников жилья в службах ЖКХ и других инстанциях.

Помимо создания ТСЖ, владельцы квартир могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг. Тогда все перечисленные функции возьмет на себя эта организация. Однако следует понимать, что основная цель существования управляющей компании – получение прибыли.

Организация деятельности при непосредственном управлении МКД

Существует несколько основных обязанностей, которые потребуется выполнять собственникам при непосредственном управлении многоквартирным домом:

1. Подготовка и хранение технических документов, касающихся многоквартирного дома.
2. Сбор и хранение данных о собственниках, нанимателях и пользователях общедомовым имуществом на основании договоров.
3. Разработка и вынесение предложений на обсуждение жильцов дома, затрагивающих содержание общедомового имущества и проведение ремонтных работ.
4. Формирование плана содержания дома и проведения ремонтных работ, списка требуемых услуг, расчета финансовых потребностей и источников материального обеспечения.
5. Решение вопросов по проведению капитального ремонта.
6. Заключение договоров с исполнителями работ и компаниями, предоставляющими услуги.
7. Осуществление контроля над исполнением, участие в исковой и претензионной работе в случае обнаружения недостатков.
8. Проведение расчетов за услуги и работы, а также документальное оформление.
9. Взаимодействие с государственными и муниципальными учреждениями.

Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, рассматриваются на общем собрании владельцев квартир. Инициаторы заблаговременно с указанием перечня вопросов, которые планируется рассмотреть.

Принятые на собрании решения оформляются документально. В дальнейшем владельцы квартир вправе контролировать факт исполнения принятого решения. Без проведения общего собрания собственников не допускается заключение договоров с поставщиками услуг или исполнителями работ.

Исключением будет вопрос заключения договоров по предоставлению услуг ЖКХ. Компания-поставщик должна заключить договор с каждым собственником в индивидуальном порядке.

Собственники совместно следят за состоянием и эксплуатацией общедомового имущества. К нему относят:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

• помещения, предназначенные для общего пользования – лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифт, иное оборудование;
• крыша;
• ограждения общей территории;
• несущие конструкции – балконные плиты, перекрытия, колонны;
• ненесущие конструкции – окна, двери, парапеты, лестничные перила и т.д.;
• земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
• территория, признанная придомовой.

Это не исчерпывающий список. Сюда же можно включить различное оборудование, которое размещается внутри многоквартирного дома или даже за его границами, но предназначенное для обслуживания жилых и нежилых помещений в здании. Помимо этого, в общедомовое имущество могут входить и другие объекты, предназначенные для обеспечения эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Как распределить обязанности при непосредственном управлении?

В соответствии с требованиями жилищного законодательства, если в доме насчитывается больше четырех квартир, а ТСЖ образовано не было, необходимо организовать общедомовой совет. Лиц, которые войдут в совет, а также его председателя выбирают на общем собрании собственников жилья.

После формирования совета дома на него будет возложена вся организационная работа. Однако не нужно путать совет с управляющим органом. Основная деятельность по-прежнему возлагается на всех собственников. Без вынесения вопроса на общее собрание владельцев квартир нельзя принять ни одно управленческое решение.

Председатель совета будет координировать работу по обустройству дома, заключать договоры, оформлять документацию и подготавливать необходимые отчеты. Помимо председателя, может быть выбрана комиссия, которая окажет содействие при подготовке и обосновании предложений, выносимых на рассмотрение всеми собственниками.

В свою очередь, выбранный председатель уполномочен вести переговоры с муниципальными и государственными учреждениями, а также с поставщиками услуг и исполнителями работ. Помимо этого, он вправе представлять интересы любого из собственников на основании доверенности. Работа председателя оплачивается. Порядок и размер денежного вознаграждения устанавливается на общем собрании жильцов.

Плюсы и минусы непосредственного управления МКД

К преимуществам непосредственной формы управления многоквартирным домом относят:

• отсутствие обязательств перед управляющей компанией у собственников;
• отсутствие коллективной материальной ответственности при наличии задолженности за услуги ЖКХ у одного из собственников квартир;
• отсутствие посредников при определении поставщика услуг.

Собственники квартир самостоятельно выбирают компании, с которыми они будут сотрудничать. К примеру, при наличии товарищества собственников жилья эти решения принимаются ТСЖ практически без участия владельцев. При непосредственном заключении договоров гражданам не приходится оплачивать дополнительные работы и услуги, которые не были прописаны в соглашении изначально. Можно сказать, что контроль осуществляется тщательнее, чем при других формах управления.

К отрицательным сторонам можно отнести:

• отсутствие государственной поддержки в финансовых вопросах;
• нет контроля над непосредственным управлением со стороны надзирающих органов;
• при заключении договора, к примеру, на поставку чего-либо, нужно, чтобы его подписали не меньше половины собственников.

Несмотря на экономию за услуги ЖКХ и другие виды поставок и работ, собственникам приходится больше тратиться на косметический и капитальный ремонт.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Выбирая способ управления домом, в котором насчитывается несколько квартир, собственники преследуют цели комфортного проживания при оптимальных расходах на его обеспечение. В каких ситуациях следует привлечь специального управляющего субъекта, а когда отдать предпочтение непосредственному управлению самими жильцами?

Законодательство РФ позволяет жильцам многоквартирных домов определиться самостоятельно с избранием способа управления их собственностью, определить субъектов. Это могут быть:

• специальная распоряжающаяся организация;
• жилищный, иной специализированный кооператив либо товарищество;
• непосредственное управление осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Всякая из этих перечисленных форм управленческой деятельности должна обеспечивать:

• удобное, благоприятное проживание;
• нормальное состояние, надлежащее пользование имуществом коллектива жильцов;
• предоставление проживающим лицам необходимых услуг коммунальных организаций;
• стандарты санитарно-эпидемиологической обстановки, пожарной безопасности, надежности МКД.

Критерии выбора, особенности обслуживания дома

Способы управления МКД выбираются, могут быть изменены, отменены собственниками на общем собрании. Постановление этого собрания является обязательным для всех обладателей помещений.

Выбор в пользу самостоятельного управления недвижимостью объясняется стремлением рачительных хозяев подольше обеспечить сохранность и эксплуатационные свойства жилья, сэкономив средства на содержание, услуги жизнеобеспечения.

Воспользоваться непосредственным способом управления многоквартирным домом законодатель разрешает собственникам помещений, где насчитывается не более тридцати квартир.

Форма управления домом непосредственно жильцами имеет предусмотренные статьями Жилищного кодекса особенности, которые состоят в следующем:

• договоры на услуги в части содержания имущества, принадлежащего хозяевам всего МКД, его ремонта могут заключаться только согласно решениям, принятым общим собранием. Это такие случаи, когда одна из сторон договора – все собственники (допустимо их большинство);
• на водоснабжение, водоотведение, поставку газа, электрообеспечение, отопление, вывоз твердых коммунальных отходов договоры собственник каждой квартиры должен заключить от себя лично.

От имени самих собственников заключать договоры , соглашения с третьими сторонами вправе один из владельцев. Также это может поручаться иному лицу, не имеющему в этом МКД собственности. Такие полномочия предоставляются общим собранием и удостоверяются письменно: выпиской из постановления собрания, выданной собственниками доверенностью.

Согласно Жилищному кодексу в здании, где насчитывается свыше четырех квартир и не образовано товарищество собственников либо жилищный кооператив, должен быть совет дома. Состав этого формирования, его председателя выбирает общее собрание. По закону регистрировать совет учреждением местного самоуправления не нужно. На несколько МКД не допускается избрание одного совета .

Вся организационная деятельность по содержанию и эксплуатации дома, обустройству дворовой территории, детской площадки при непосредственном управлении многоквартирным домом возлагается на собственников. Всевозможные улучшения проводятся по согласованию со всеми владельцами в добровольном порядке.

Координировать эту работу, заключать договоры, вести документацию, подготавливать отчетность поручается уполномоченному собранием лицу. Скорее всего, эти обязанности будет выполнять председатель совета.

Общим собранием либо советом МКД могут избираться также комиссии собственников для содействия в подготовке, обосновании предложений, направленных на улучшение обслуживания таких помещений.

Правовой статус избранного председателя, кроме руководства деятельностью совета и отчетов перед общим собранием о проведенной работе, вменяет ему в обязанности:

Общим собранием владельцев квартир может быть установлено председателю, иному члену совета денежное вознаграждение, определены размер, порядок оплаты.

Общее собрание хозяев МКД

Независимо от того, какой способ распоряжения домом был выбран, главным управленческим органом МКД считается по закону общее собрание владельцев квартир в таком доме. Этот орган решает буквально все организационные вопросы по непосредственному управлению многоквартирным домом, его эксплуатации.

Законодательно такое собрание вправе принимать свои решения посредством следующих форм:

• очного голосования, когда требуется, чтобы вопросы обсуждались в непосредственном присутствии собственников помещений;
• заочное голосование проводится опросным путем по системе: передача администратору собрания решений в письменном виде. С 2018 возможна электронная форма подачи голосов;
• голосование очно-заочное.

Обязательное условие правомочности принимаемых решений – кворум, т.е. участие в голосовании более 50% собственников.

О проведении такого собрания жильцы МКД уведомляются за 10 дней . Одновременно сообщаются:

• сведения об инициаторе созыва собрания;
• предполагаемая форма проведения;
• число, время, место сбора. При заочной (очно-заочной) форме – адрес и окончательная дата приема решений голосования;
• запланированная повестка дня;
• как ознакомиться с материалами предстоящего собрания.

Собственники квартир в МКД обязаны проводить такие общие собрания ежегодно. Внеочередные – по необходимости.

Условия принятия решений

Постановленное решение принято, если за него проголосовала преимущественная часть собравшихся. В отдельных случаях Жилищным кодексом предписано, чтобы данное большинство составляло не меньше двух третей от имеющегося числа в МКД собственников помещений.

При реализации непосредственного управления МКД в новых правовых условиях к таким ситуациям причисляются решения касательно:

Указанный кворум обязателен для принятия решений о порядке формирования фонда капремонта, установлении минимальных сумм взноса и размера формируемого фонда, если будет решено вносить суммы взноса, создавать фонд на капремонт в пределах, превышающих законодательно установленный минимум.

Важным условием является такое большинство проголосовавших «за» при определении лица, которому доверяется:

• открыть спецсчет, совершать по нему операции, выбирать кредитную организацию для открытия спецсчета;
• получать кредиты, займы на капремонт общего имущества, иметь право расходования средств на эти цели.

Все решения собрания обязательно оформляются протоколом, они имеют статус официальных документов как локальные правовые акты, влекущие юридические последствия за их выполнение.

Выгоды непосредственного управления

Законодатель указывает на оптимальный способ, ограничивая форму, при которой собственники непосредственно сами управляют МКД, 30-ю квартирным помещением. Кто возьмется управлять многоэтажным, многоподъездным домом как не специальная управляющая организация, жилищный либо иной кооператив. Понимают это и сами жильцы.

Однако в законодательно определенных рамках непосредственное управление многоквартирным домом представляется решением положительным . Дружный домовой коллектив, самостоятельно управляющий многоквартирным жильем, может получить ряд преимуществ.

Во-первых, даже если будет принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД, расходы будут меньшими, чем при оплате услуг кооператива, управляющей организации.

Во-вторых, заключая при таком способе от себя лично договоры на потребление воды, газа, электрической энергии для собственника каждой квартиры:

• все виды оплаты по жилью становятся прозрачными;
• наступает индивидуальная ответственность за своевременные расчеты, что снижает количество должников;
• вопросы технического обслуживания, благоустройства, установки видеонаблюдения согласовываются со всеми собственниками, а коллективное мнение всегда рациональнее единоличного.

Жилищный закон совершенствуется

Новые положения, введенные с 2018 года, упрощают некоторые организационные моменты непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме.

Основные изменения позволяют защитить от инфляции фонд капитальных ремонтов. Они состоят в:

Итак, непосредственное управление в допускаемых законом пределах представляется оптимальной формой, позволяющей всем собственникам активно участвовать в жизнедеятельности МКД.