Методы согласования стоимостных результатов оценки. Согласование результатов оценки

Разные методы оценки при использовании разных подходов могут дать неодинаковые результаты определения стоимости бизнеса. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). В связи с этим Федеральные стандарты оценки России и Международные стандарты выдвигают требования сведения разных результатов в рамках «итоговой величины стоимости объекта оценки».

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.

Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика. Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле:

где С итоговая - итоговая стоимость объекта оценки;

С зп, С сп, С дп - стоимости, определенные затратным, сравнительным и доходным подходами;

К зп, К сп, К дп - соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:

При согласовании при определении веса каждого подхода учитываются (экспертно): полнота и достоверность информации; соответствие цели; преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации и пр.

Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целях использования данных весов для согласования. На основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества. Полученное значение округляется.

В таблице 1.2 приводится сравнительный анализ традиционных подходов к оценке стоимости предприятий .

Таблица 1.2

Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости предприятий

По этим данным можно сделать вывод, что ни один из них не может быть использован в качестве основного. Поэтому для определения итоговой величины рыночной стоимости компании анализируются преимущества и недостатки использованных подходов и качество полученной информации с присвоением каждому подходу весового коэффициента.

По мнению исследователей в области оценки бизнеса Есипова В.Е., Маховиковой Г.А., Тереховой В.В., Дамшакова А.Н., прямое применение классических методов в России затруднено в силу объективных причин :

1. Неразвитость российского рынка ценных бумаг.

2. Информационная закрытость, приводящая к сложности использования, прежде всего, сравнительного подхода.

3. Необходимость внесения большого количества корректировок, связанных с непрозрачностью бухгалтерской отчетности. Для оценки менеджменту следует использовать данные управленческого учета, который должен быть приспособлен для целей оценки.

4. Неопределенность с долгосрочным планированием в российских условиях (как правило, в России планируется деятельность на один год) приводит к сложности в применении доходных способов оценки. В основном используется ретроспективные данные за прошлые периоды.

5. Бухгалтерская оценка активов значительно занижена по сравнению с рыночной, что приводит к занижению стоимости чистых активов. Необходима рыночная переоценка всех основных фондов и НМА.

6. Традиционные методы оценки дают «точечный» во времени результат, который не может использоваться для оперативного или стратегического управления предприятием. Ни одна из обязательных для оценки ситуаций не предполагают возможность дальнейшего мониторинга.

7. Трудность поиска информации и громоздкость расчета. Использование оценки бизнеса на регулярной основе должно быть максимально простым, а результат наглядным.

Таким образом, из существующих подходов к оценке доходный метод наиболее точно отражает стоимость компании как бизнеса, то есть работающего механизма, приносящего прибыль. Однако использование прогнозных данных позволяет усомниться в точности расчетов. Источники информации для использования сравнительного метода весьма ограничены. Российский рынок корпоративного контроля (банкротства и слияния и поглощения) действует в основном вне организованных фондовых рынков и объем перераспределения акций в экономике (промышленности) России, проходящий вне организованных рынков, в принципе трудно оценить. Как следствие, в российских условиях имущественный подход к оценке предприятий, зачастую, наиболее актуален. Это обусловлено в первую очередь наличием достоверной и доступной исходной информации для расчетов (так как основной информационной базой имущественного подхода является баланс предприятия), а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных подходов к оценке стоимости предприятия. Но основным недостатком имущественного подхода является то, что он не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, расчет стоимости на основе затратного подхода не дает возможности выявления источников создания стоимости, а, следовательно, исключает управление ими.

Таким образом, большинство специалистов в области оценки приходят к мнению о несовершенстве методологической базы оценки бизнеса. «Методики, предлагающие одну взвешенную оценку стоимости бизнеса можно использовать исключительно для целей продажи бизнеса в том или ином его виде» . Но что делать, если стоимость бизнеса нужна менеджерам не для продажи, а для формирования стратегии и принятия управленческих решений, нацеленных на реализацию стоимостного подхода к управлению? В то же время способы оценки бизнеса, для принятия управленческих решений, предлагаемые западными экономистами Модильяни, Дамодараном, Коуплендом, не находят своего применения в России, равно как и в других странах с формирующимися и неэффективными рынками, которые характеризуются рядом схожих проблем, таких как высокая степень зависимости от иностранных инвестиций и заимствований на фоне, как правило, немалой внутренней и/или внешней задолженности, слабость и нестабильность финансового сектора в связи с обремененностью банков значительными безнадежными долгами предприятий, неразвитость инфраструктуры, несовершенство нормативной базы, не разработанность системы финансовой отчетности эмитентов или несоответствие ее международным стандартам и связанная с этим их информационная непрозрачность и высокий уровень рисков, информационная непрозрачность, где не существует развитого рынка акций, а, следовательно, не существует и рыночной оценки самих предприятий. А в связи с низкой степенью эффективностью рынков в арсенале отечественных компаний нет полностью адаптированных способов оценки бизнеса.

Метод валового рентного мультипликатора. Общий коэффициент капитализации

В рамках рыночного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости часто для сопоставления объектов-аналогов и объекта оценки применяют либо валовой рентный мультипликатор, либо коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости. Подразумевается, что, если между объектом оценки и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то они уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Расчет общего коэффициента капитализации (R) основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации сопоставимого объекта, путем деления его на продажную цену сопоставимого объекта. Использование данного метода оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, т.к. в данном случае отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоком доходов схожим по риску и продолжительности с потоком доходов оцениваемого объекта.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми тремя рассмотренными методами (затратным, доходным и рыночным). Окончательная стоимость объекта недвижимости определяется в результате согласования, т.е. анализа альтернативных заключений о стоимости объекта оценки, полученных на основе различных подходов с целью определения окончательной оценки стоимости.

Критериями согласования являются:

Соответствие каждого подхода цели использования оценки;

Точность информации и проведенных расчетов по каждому подходу;

Обоснованность и логичность доказательств, проводимых в ходе применения каждого из подходов.

На основе проведенного анализа оценщик дает вес каждому подходу. Таким образом, окончательная оценка стоимости представляет собой средневзвешенный показатель стоимости.

Результаты работы по оценке обычно представляются в виде отчета. При этом международные стандарты требуют называть подобный отчет «Отчет по оценке» (Valuation Report) или «Сертификат оценки» (Valuation Certificate).

Единой классификации отчетов об оценке на уровне международных организаций пока не разработано. Вместе с тем существуют разнообразные классификации отчетов на национальном уровне и на уровне отдельных государственных ведомств и коммерческих компаний.

Наиболее многочисленными являются классификации отчетов по глубине проработки материала и степени подробности изложения основных фактов и выводов. Для примера можно рассмотреть следующую классификацию, используемую в Appraisal Institute (США): устный отчет; отчет в виде письма; краткий отчет; полный отчет.

Устная форма отчетов об оценке обычно используется, если клиенту достаточно самой поверхностной и неподтвержденной исследованиями предварительной информации. Устный отчет об оценке допускается применять в случаях, если последующие ссылки на него будут исключены. Передача результатов оценки заказчику может происходить при личной встрече или по телефону. Оглашение экспертного заключения оценщика в суде также считается устным отчетом об оценке. Каждый устный отчет должен включать в себя описание оцениваемого имущества, фактическую информацию, сделанные допущения и обоснование заключения о стоимости.

Отчет в виде письма содержит общие характеристики оцениваемой собственности и величину полученной в результате анализа стоимости. При этом возможны две ситуации – оценка проводилась в сокращенном варианте и оценка проводилась в полном варианте.

В первом варианте в письме должны быть указаны все ограничения, в рамках которых проводилась оценка, а также сделано упоминание, что приведенный результат является предварительным. Во втором варианте в письме должно быть указано, что оценка выполнялась в полном объеме, а также должна быть сделана ссылка на местонахождение полного варианта отчета. На практике подобные письма чаще всего используются в виде уведомления клиента об окончании работы по оценке.

Краткая форма отчета широко распространена в специализированных организациях, занимающихся страхованием и ипотечным кредитованием. Как и отчет в виде письма, краткий отчет может отражать либо результаты ограниченной оценки, либо результаты полной оценки. В случае, если оценка проводилась в соответствии с техническим заданием на оценку в сокращенном варианте или при наличии существенных ограничений, подобные факты должны быть указаны как в отчете, так и во всех ссылках на него. Если краткий отчет отражает результаты, полученные в полном отчете, то должны быть сделаны ссылки на полноту исследования и местонахождение полного отчета.

Краткие отчеты могут быть выполнены либо в повествовательной форме, либо в форме специально разработанных бланков и таблиц.

Наконец, последним типом отчетов об оценке, в рассматриваемой классификации, является полный отчет, который представляет из себя полное описание исходной информации, ее анализ и выводы о величине стоимости.

Рассмотрим более подробно типовое содержание полного отчета об оценке рыночной стоимости.

По своей сути полный отчет об оценке является документом произвольной формы. Однако опыт практической деятельности показывает, что определенное структурирование и стандартизация изложения материала существенно упрощают как написание, так и изучение такого документа. Рекомендуемая типовая форма полного отчета об оценке рыночной стоимости содержит следующие основные разделы.

Титульный лист

На титульном листе указываются наименование и адрес объекта оценки, дата оценки, наименование клиента и оценщика.

Сопроводительное письмо

Сопроводительное письмо на имя клиента предваряет отчет. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости собственности.

Краткое содержание основных фактов и выводов

В данном разделе отчета перечисляются следующие позиции:

Основные положения технического задания на оценку;

Дополнительная информация, имеющая существенное отношение к величине стоимости;

Основные результаты, полученные при анализе и обработке исходной информации.

Материал этого раздела предназначен для оперативного ознакомления клиента с основными моментами выполненной работы.

Основные предпосылки, допущения и ограничения

Перечисление используемых оценщиком предпосылок, допущений и ограничений является обязательным элементом отчета. При этом особо подчеркиваются позиции, указанные клиентом и не совпадающие со стандартными подходами при оценке.

Примерный перечень предпосылок, допущений и ограничений при оценке рыночной стоимости содержит следующие позиции.

Отчет об оценке достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего отчета является некорректным и может привести к искажению результатов исследований.

Результаты и содержание отчета достоверны только для указанной в техническом задании цели оценки.

Во избежание некорректного истолкования результатов оценки любые ссылки на материалы отчета, а также перевод отчета на иностранные языки без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускаются.

Работы по техническому освидетельствованию объекта оценки выполнены в объеме, согласованном с клиентом. (Если, по мнению оценщика, глубина исследования недостаточна, что может отразиться на полученном результате, необходимо указать данный факт). За наличие скрытых дефектов, обнаружение которых визуальными или неразрушающими методами невозможно, ответственность оценщиком не принимается.

Специальные исследования экологической ситуации техническим заданием на оценку не предусмотрены. (Если предусмотрены, то в каком объеме.)

Экспертиза юридических аспектов прав собственности не проводилась. Оцениваемая собственность считается свободной от всех претензий со стороны третьих сторон, за исключением оговоренных в отчете.

Мнение оценщика относительно полученной величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение ситуации после даты оценки, которое может повлиять на стоимость объекта оценки.

Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого полученная величина рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимо от того, выражена она одним числом, или в виде диапазона.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта для указанной в техническом задании цели оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, равной полученной в данном отчете стоимости.

Наряду с общими позициями, в данный перечень следует включать дополнительные пункты, которые, по мнению оценщика, существенно влияют на результат. Например: если оценка выполнялась без достаточного объема необходимой информации, если клиент не раскрыл цель оценки, и т.п. В подобных случаях оценщик должен ясно указать, нужна ли дополнительная информация и исследования для окончательного вывода о стоимости. Отдельно следует указать особые инструкции клиента на оценку.

Перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки или ссылку на них

Если в соответствии с договором на проведение оценки предполагается публикация результатов оценки или открытая ссылка на них, то одновременно с представлением отчета оценщик должен предоставить проект материала для опубликования или ссылки. Данный проект должен содержать минимально необходимую информацию, которая позволит избежать некорректного толкования результатов оценки. Кроме того, оценщик должен письменно заявить, что прежде чем дать согласие, ему необходимо ознакомиться и изучить проект формы и содержания предполагаемой публикации. Оценщик должен получить сигнальный экземпляр перед запуском в печать и подписать его.

Имя, квалификацию и статус оценщика;

Дату и базу оценки;

Указание стандартов, в соответствии с которыми выполнена оценка;

Особые допущения и отступления от стандартов, принятые при проведении оценки;

Ограничения и указания клиента, имевшие место при проведении данной оценки.

Дата и объем технического освидетельствования

Приводится дата или период, в течение которого выполнялось техническое освидетельствование, фамилии и квалификация экспертов или оценщиков, объем и глубина выполненных работ. Если в процессе оценки выявляются факты, указывающие на необходимость более глубокой технической экспертизы, приводится мнение специалистов в отношении влияния дополнительных данных на стоимость объекта.

Если по каким-либо причинам доступ на объект или к отдельным элементам сооружения был затруднен, необходимо указать данный факт.

Определение базы оценки

Приводится полное определение и соответствующие комментарии базы оценки, согласованной в техническом задании.

Анализ социально-экономической ситуации в регионе

В данном разделе отчета проводится исследование рыночной ситуации по следующим направлениям:

Краткое описание природно-климатических особенностей региона;

Основные макроэкономические показатели;

Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;

Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияния на позиционирование объекта оценки на рынке;

Основные характеристики рынка недвижимости;

Выводы по разделу обоснованием текущего и перспективного позиционирования объекта оценки на рынке, определением наиболее вероятного типичного покупателя и его инвестиционной мотивации.

В качестве иллюстрации приводится карта региона с указанием местоположения объекта оценки.

Анализ местоположения объекта оценки

На основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость:

Характер окружающего типа землепользования;

Транспортная доступность;

Инженерные сети и коммунальное обслуживание;

Социальная инфраструктура;

Экономическое местоположение;

Экологическое состояние района;

Социальная репутация;

Криминогенная обстановка.

В качестве иллюстрации приводится карта местности с указанием местоположения объекта оценки.

Описание объекта оценки

Приводится подробное описание участка земли, зданий и сооружений. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В качестве иллюстрации приводятся планы, картограммы, материалы фотофиксации.

В Приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта с дефектными ведомостями.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

В зависимости от состава технического задания выполняется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли как свободного, и/или собственности с имеющимися улучшениями.

«Определение стоимости затратным методом»,

«Определение стоимости рыночным методом»,

«Определение стоимости доходным методом»

Согласование результатов оценки

На основании выполненного анализа и проведенных расчетов и с учетом всех полученных выводов формулируется мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки.

Сертификат оценки

В данном разделе отчета оценщик:

Информирует о профессиональных стандартах, на основании которых выполнена работа;

Подтверждает соблюдение при оценке норм профессиональной этики;

Заявляет о своем статусе при выполнении работы, то есть является ли он внутренним, внешним или независимым оценщиком;

Приводит полученную в результате оценки величину стоимости с указанием даты оценки;

Ставит свою подпись и печать.

Список использованной литературы

Приводится список нормативной, технической, специальной литературы и печатных источников, использованных при выполнении оценки.

Общие сведения об оценщике

Указываются образовательные учреждения, в том числе профессиональные, даты их окончания, наименование полученных специальностей и квалификаций, ученые степени и звания, членство и квалификация в профессиональных обществах, перечень выполненых работ по оценке и другая информация, позволяющая клиенту получить мнение о профессионализме и опыте оценщика.

Приложения

В приложении проводятся:

Сведения об объектах-аналогах с указанием источников получения информации;

Расчеты и информация, которые использовались при выполнении работы, с указанием источников;

Графические и фотоматериалы, иллюстрирующие объект оценки.

Целью согласования результатов, полученных с помощью использованных методов, является выявление в рамках решаемой задачи преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, определение единой стоимостной оценки. Преимущества (недостатки) каждого метода в оценке стоимости объекта определяются по следующим критериям:

• 1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
• 2. Качество и обширность исходной информации, на основе которой проводится анализ.
• 3. Способность используемых методов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
• 4. Способность учитывать специфические характеристики объекта оценки.

Процесс сведения результатов, полученных различными подходами, приводит с учетом дополнительных корректировок к установлению окончательной стоимости, чем и достигается цель оценки.

Средневзвешенная итоговая величина стоимости рассчитывается по формуле

S п = V ср S ср + V зат S зат + V дох S дох , где

S ср,S зат,S дох - стоимость объекта - полученная с применением сравнительного, затратного и доходного подходов соответственно;

V ср,V зат,V дох- коэффициент весомости результата, полученного с применением сравнительного, затратного и доходного подходов соответственно, причем

V ср + V зат + V дох =1

В данной работе использована процедура ранжирования (метод анализа иерархий). Ранжирование - это расположение результатов оценки, полученных с помощью разных подходов (методов), в порядке возрастания их качества. Для ранжирования прежде всего необходимо сформулировать критерии качества, по которым будут сравниваться результаты оценки с применением разных подходов (методов).

Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а результаты использования этих подходов (методов).

Критерии качества формулируются для всех трёх подходов.

Важно отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течение всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приёмов, процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов.

Оценщиком выбрана система четырех факторов. По каждому фактору каждому из использованных методов присваивается:

• 0 баллов - если данный метод совершенно не удовлетворяет критериям данного фактора;
• 1 балл - если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать недостаточной, ниже средней, хуже обычной, не вполне достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
• 2 балла - если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать вполне допустимой, средней, обычной, достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
• 3 балла - если данный метод совершенно удовлетворяет критериям данного фактора.
• 1. Соответствие виду рассчитываемой стоимости:

Предполагается, что сравнительный подход всегда соответствует рыночной стоимости - 3 балла.

Затратный подход на рынках, где не ведется строительства, не является реальной альтернативой покупке уже имеющихся в достаточном количестве объектов.

Вес затратного подхода по данному критерию - 2 балла.

2. Достоверность и достаточность:

В сравнительном подходе Оценщик проанализировал достаточный объем рыночных данных. Эти данные, исходя из источников их получения, были вполне надежны. Учитывая это, для результатов по данному фактору установлено 3 балла.

Затратный подход для объектов в условиях преобладания предложения над спросом существенно менее надежен по сравнению с двумя другими подходами.

В результате вес затратного подхода по данному критерию - 3 балла.

3. Способность учитывать факторы ценообразования:

В теории оценки считается, что сравнительный подход в полной мере отражает структуру факторов ценообразования. Учитывая, что надежность самих данных рынка мы оценили ранее, в рамках данного фактора надлежит оценить лишь принципиальное свойство подхода отражать рынок. Поэтому сравнительному подходу присвоен вес 3 балла.

В период преобладания предложения над спросом затратный подход в гораздо меньшей степени отражает структуру рыночных факторов ценообразования, вес 2 балла.

4. Способность учитывать мотивацию:

Сравнительный подход является для субъектов рынка по преимуществу наиболее явным ориентиром - 3 балла.

Затратный ориентир в ограниченном объёме реально ведущегося строительства не вполне адекватен в плане учета мотивации для цены объектов -2 балла.

Таблица 5

РЕЗУЛЬТАТЫ ОБОБЩЕНИЯ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТОВ

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости автомобиля ВАЗ 21213, которая после округления составила:

58000 (Пятьдесят восемь тысячи) рублей

Вывод: итоговая стоимость находится в пределах рыночного диапазона определенного для объекта оценки в Разделе Анализ рынка.

Суждение оценщика о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться рыночная стоимость.

Оценка рыночной стоимости, какими бы точными и надежными методами ее не получили бы, всегда содержит некоторую неопределенность (размытость, неоднозначность) и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости. В большинстве случаев на практике оценщик оперирует с некой выборкой рыночных цен, не имея информации обо всем объеме предложений (тем более сделок). В этих случаях «истинное» значение рыночной стоимости (то есть значение выбранной нами статистики генеральной совокупности) не может быть определено, так как генеральная совокупность цен недоступна для анализа. Именно в таких ситуациях возникает задача оценки значения статистики генеральной совокупности по выборке ее представителей (то есть части этой совокупности). И эта задача не имеет точного решения. «Точного» значения математического ожидания как среднего значения по всей генеральной совокупности без анализа этой совокупности определить невозможно. Именно в этом смысле рыночная стоимость в большинстве практических задач не наблюдаема на рынке.

С точки зрения математической статистки стоимость, как случайная величина, рассчитывается на основе значений цен объектов-аналогов xi, i=1,…,n, понимаемых как n ее независимых наблюдений. В качестве генеральной совокупности выступают цены всех объектов на рассматриваемом сегменте рынка, а стоимость объекта оценки получают в результате обработки доступной оценщику выборки значений из генеральной совокупности.

Теория и практика оценки в большинстве случаев в качестве показателя РС используют ее математическое ожидание, оценку которого получают расчетом выборочного среднего, сопровождая его, как правило, оценкой точности в виде границ доверительного интервала. Однако упомянутое выше определение РС говорит о наиболее вероятном значении, которому в общем случае соответствует другая статистика случайной величины - мода. И лишь для симметричных одномодальных распределений случайных величин, каким, в частности является и нормальное распределение, значения математического ожидания и моды совпадают.

Вместе с тем процедура подбора оценщиком аналогов оцениваемого объекта не является, строго говоря, процедурой случайного выбора из генеральной совокупности и не может гарантировать однородность выборки. Нельзя также исключать возможность ошибок оценщика при формировании выборки рыночных данных о ценах объектов-аналогов. Принимая это во внимание, следует признать, что гипотезу нормальности распределения выборки рыночных данных нельзя рассматривать как принимаемую автоматически, а значит, необходимо проводить ее проверку.

Подтверждение гипотезы нормальности распределения выборочных данных о ценах аналогов требуется также и для корректного применения корреляционно-регрессионных методов при определении стоимости объекта оценки с учетом отличий его от аналогов по одному или нескольким влияющим признакам. Известно, что наличие оптимальных свойств у метода наименьших квадратов, применяемого при построении регрессионных зависимостей, тесно связано с нормальностью распределения результирующего параметра (выборки рыночных цен) и отсутствием в выборке грубых погрешностей. Еще одним условием обеспечения корректности построенной регрессии является нормальность распределения погрешностей, которая должна быть проверена на заключительной стадии регрессионного анализа.

Для проверки выборки аналогов на соблюдение условия нормального распределения и однородности рассчитаны коэффициенты вариации и осцилляции, коэффициент асимметрии, коэффициент эксцесса, стандартная ошибка асимметрии и стандартная ошибка эксцесса, а так же произведена проверка выборки на отсутствие выбросов.

Коэффициент вариации V характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического:

V = Ч 100%, где

V - коэффициент вариации;

у - среднеквадратическое отклонение (функция СТАНДОТКЛОН);

а - среднее арифметическое (функция СРЗНАЧ).

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

Проверка выборки на отсутствие выбросов производилась в процессе проведения оценки. По результатам расчетов сравнительным походом коэффициент вариации находится в пределах 24,69%

Вывод: Возможные границы интервала в которых может находится рыночная стоимость может находится в пределах +- 24,69 % от определенной расчетным путем рыночной стоимости.

Заключительным этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку) .

Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница в расчете рыночной цены достигает до
50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными .

Согласование результатов оценки – это получение итоговой стоимости объекта оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке .

Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины, либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.

Как правило, один из использованных в результате оценки подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле (27) :

где С итог. – итоговая стоимость объекта оценки;

С СП – стоимость определенная сравнительным подходом;

С ЗП – стоимость определенная затратным подходом;

С ДП – стоимость определенная доходным подходом;

k 1 , k 2 , k 3 – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении весовых коэффициентов должно выполняться равенство:

Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.

На основе округленных весовых коэффициентов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения стоимостного результата, полученного с помощью каждого подхода, на округленный вес подхода. Полученное значение в денежных единицах измерения округляется.

При согласовании необходимо принимать во внимание :

Полноту и достоверность информации;

Соответствие процедуры оценки – целям оценки;

Преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого объекта собственности.

В числе множества методов определения весовых коэффициентов и согласования полученных результатов можно назвать следующие:

Метод логического анализа;

Метод анализа иерархий;

Метод согласования по критериям и др.

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно, на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике .

Например, необходимо определить стоимость объекта недвижимости, если при определении стоимости оценщиком были получены следующие результаты (табл. 23).

Комментарий к результатам: в данном случае наибольший «вес» (70 %) присваивается доходному подходу, так как объектом оценки является производственное здание, приносящее стабильный доход. Затратному подходу присвоен меньший «вес» (30 %) по причине того, что затраты на воспроизводство не всегда соответствуют рыночной стоимости. Сравнительный подход не применялся, так как оценщиком не были найдены аналогичные объекты.

Таблица 23

Реализация метода логического анализа

Метод анализа иерархий разработан в начале 70-х годов XX в. американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал «Analityc hierarchy process». Авторы русского издания перевели это название как «Метод анализа иерархий» .

Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется в настоящее время, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом :

Уровень 0: цель – оценить вес подхода к оценке;

Уровень 1: критерии – надежность получаемых результатов; соответствие целям оценки;

Уровень 2: критерии – надежность, обусловленная достоверностью информации; надежность, обусловленная обширностью информации.

Количество уровней может быть не ограничено. Однако при этом необходимо выполнение следующего условия: каждый уровень должен раскрываться последующим за ним уровнем. Так, например, критерий 1-го уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2, а уровень 2 должен быть раскрыт уровнем 3 и т.д. На практике чаще ограничиваются первым уровнем. Следующим этапом реализации метода анализа иерархий становится получение оценки каждой альтернативы по каждому критерию.

Например, необходимо определить весовые коэффициенты для расчета стоимости объекта оценки методом анализа иерархий. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использоваться шкала оценки (табл. 24).

Результаты парных сравнений и расчет весовых коэффициентов записываются в табличной форме (табл. 25).

Пояснения к табл. 25: на пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» записана дробь 3/1. Это выражает мнение оценщика о том, что подход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т.е. значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода. Далее рассуждения аналогично.

По результатам расчета нормированное значение для целей согласования результатов округляется и переводится в проценты (0,3390 0,3 × 100 =
= 30 %) .

При установлении весовых коэффициентов для стоимостных результатов, полученных другими подходами, алгоритм тот же.

Таблица 24

Шкала оценки результатов сравнения альтернатив

Таблица 25

Расчет весовых коэффициентов методом анализа иерархий на основе
результатов парных сравнений альтернатив

Метод «согласования по критериям». Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия, выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта .

Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:

1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше);

2) определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов;

3) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;

4) расчетные веса подходов округляются с точностью до 10 %, реже – 5 %.

Например, необходимо определить итоговую величину стоимости объекта оценки методом согласования по критериям. Результаты оценки объекта, полученные при помощи доходного, сравнительного и затратного подходов, а также мнение оценщика по установленным критериям, представлены в табл. 26.

Таблица 26

Методы согласования стоимостных результатов оценки

Развиваемые компетенции:

знать

• в чем состоит процедура согласования результатов оценки технических объектов, полученных применением методов различных подходов (в частности, затратного и сравнительного);
• какова система критериев для выбора весовых коэффициентов;

уметь

• обосновывать выбираемые для взвешивания коэффициенты, достаточность используемого массива данных для проведения оценки;
• выявлять и анализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения;

владеть

• методами экспертных оценок;
• методом анализа иерархий для проведения процедуры согласования результатов оценки.

Процедура согласования как заключительный этап отчета об оценке

Завершающий этап оценки – согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой машины представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального оценщика о том или ином виде оценочной стоимости объекта оценки, зафиксированном в задании на оценку. В соответствии с требованиями ФСО к отчету величина оцененной стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки.

Согласование – анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.

Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная оценочная стоимость никогда не признается результатом усреднения, т.е. не может быть получена суммированием всех оценочных стоимостей, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в данном случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко.

На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, а производители – неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Оценщик должен учитывать, что заказчик, как правило, требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Профессиональные оценщики США считают приемлемым разброс значений стоимости, полученных применением различных подходов, 10%. Если при согласовании какой-либо из показателей стоимости существенно отличается от других, то оценщик обязательно должен выяснить почему. Если причина не в математических или иных ошибках, которые можно исправить, то в отчете об оценке необходимо указать, что привело к такому расхождению и, возможно, при согласовании в меньшей степени полагаться на результат, полученный на основе этого подхода.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им. При окончательном заключении он в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее адекватного поставленной задаче подхода. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как результат того или иного подхода взвешивать по отношению к результатам других подходов, – ключевое на заключительном этапе оценки.

Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка.

Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованные информация, аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости машины (оборудования, транспортного средства). Приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемом)" виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.

Оценщик обязан выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения любого подхода требуется количественный и качественный анализ, учитывающий следующие факторы:

• цель оценки и предполагаемое использование ее результатов:
• вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
• характер оцениваемой доли собственности;
• количество и качество данных, подкрепляющих данный подход;
• уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
• уровень ее ликвидности.

Учет всех факторов позволяет провести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение.