Обзор рынка коммерческой недвижимости. Анализ рынка коммерческой недвижимости от компании Praedium

Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга продажи и аренды площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги 2016 года. В минувшем году объем предложения на рынках аренды и продажи продолжил снижение.

Основные выводы

1. Объем предложения на рынках продажи и аренды в 2016 году продолжил снижаться. Тенденция обусловлена сокращением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, заключением сделок, а также тем, что собственники снимают свои объекты с экспонирования, не желая продавать по упавшим ценам. Уровень снижения объема предложения на рынке продажи оказался меньше, чем на рынке аренды.
2. Объем предложения на продажу по общей площади вырос в торговом и производственно-складском сегменте, тогда как предложение офисов снизилось на 18%. На рынке аренды снижение объемов предложения по общей площади фиксировалось во всех сегментах, но максимальная коррекция также наблюдалась на офисном рынке - минус 25%. При этом в структуре предложения офисы продолжают доминировать. Так, доля офисных помещений в структуре предложения на продажу составляет 61%.
3. Средневзвешенная цена продажи объектов коммерческой недвижимости за год в рублях сократилась на 10%, в долларовом измерении - на 20%. Отрицательная коррекция наблюдалась по всем сегментам, однако наибольшее снижение продемонстрировали помещения свободного назначения (минус 10% в рублях) и торговая недвижимость (минус 8%). Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
4. Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. При этом негативный тренд по ставкам наблюдался в офисном и производственно-складском секторах, тогда как торговая недвижимость, напротив, продемонстрировала рост на 8% в национальной валюте. Снижение ставок наблюдалось в первой половине года, после чего фиксировался незначительный рост. В целом можно говорить об относительной стабилизации на рынке аренды.

Главный вывод:

На фоне отсутствия серьезных макроэкономических шоков и пересмотра прогнозных показателей в сторону улучшения на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация. Позитивными трендами являются фиксируемый с конца года рост спроса на помещения, снижение уровня вакантности, в том числе и на офисном рынке, и относительная стабилизация цен в долларах. Прогнозы роста экономики остаюсь весьма консервативными, но позволяют сегменту недвижимости готовиться к восстановлению.

_____________

Методика исследования

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения рынка в 2016 году существенно колебался. Без учета месячных колебаний можно заключить о том, что до середины года шло снижение объема предложения, после чего объем предложения несколько вырос.

С декабря 2015 по декабрь 2016 года объем предложения снизился на 13 % по количеству, а по общей площади он вырос на 10 %, составив 1 609 объектов общей площадью 2 646 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Можно отметить снижение цен на протяжении всего года. Снижение за год рублевых цен составило 10 %, а долларовых – 20 %. Средневзвешенная цена в декабре 2016 года снизилась до 187 275 руб./кв.м, или 3 016 $/кв.м. Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.

Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 22 % и составил 495 млрд. руб.

Объем предложения

За 2016 год объем предложения по общей площади вырос на 23 % по торговым и на 56 % по производственно-складским помещениям и снизился на 18 % по офисным и на 51 % по помещениям свободного назначения.

Объем предложений в декабре 2016 года составил 305 торговых объектов общей площадью 245 тыс.кв.м., 997 офисных объектов общей площадью 1617 тыс.кв.м., 107 производственно-складских помещений общей площадью 515 тыс.кв.м. и 200 помещений свободного назначения общей площадью 269 тыс.кв.м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2016 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61 %, второе место с долей 19 % у производственно-складских помещений. Доля помещений свободного назначения в общем объеме предложения составила 11 %, а доля торговых помещений – 9 %. Доля офисных помещений за год снизилась на 3 %, доля торговых помещений выросла на 2 %, доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7 %, а доля производственно-складских помещений выросла на 8 %.

Судя по снижению средней площади объектов офисного и свободного назначения на 29 и 42 % с рынка уходят помещения крупных размеров, в то время, как по торговым объектам и производственно-складским помещениям, средние площади которых выросли на 5 и 45 % соответственно, ситуация была противоположной.

Ценовые показатели

Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 8 % по торговым объектам, 3 % - по офисным, 4 % - по производственно-складским и 10 % - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 13 %, по производственно-складским помещениям – на 50 %, по офисным помещениям снизился на 20 %, а по помещениям свободного назначения – на 56 %.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2016 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2015 года выросла на 30 %, а за пределами центра - на 23 %.

Всего в декабре 2016 года на продажу было выставлено 30 объектов в пределах Садового Кольца и 275 объектов за его пределами суммарной площадью 17 и 228 тыс. кв.м соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 305 объектов общей площадью 245 тыс. кв. м со средней площадью объекта 800 кв. м.

Ценовые показатели

Цена на торговые объекты в центре с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 16 % до 720 703 руб./кв.м, а за пределами Садового Кольца - на 7 % до 214 948 руб/.кв.м. Более значительное снижение цен по объектам в центре может быть следствием более значительной ценовой коррекции, так как в 2015 году по объектам в центре наблюдался более существенный рост цен, чем по объектам за его пределами.

Цена по всем торговым помещениям за 2016 год снизилась на 8 % до 249 112 руб/кв.м.

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 9 %, а на периферии - на 14 %.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2016 год по общей площади снизился на 3 % и составил 23 тыс.кв.м. В центре общая площадь уменьшилась на 27 % до 3 тыс.кв.м, а за пределами выросла на 3 % и составила 19 тыс.кв.м.

Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 19 % и составила 443 142 руб./кв.м./год. В центре цены выросли на 1 % до 1161 727 руб./кв.м./год, а за его пределами, наоборот, снизились на 21 % до 313 467 руб./кв.м./год. Как видно по динамике цен, спрос на объекты в центре по сравнению с периферийными получается более высоким, что подтверждает традиционно более высокую инвестиционную привлекательность данных помещений.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка аренды на протяжении 2016 года прослеживалось несколько этапов.

• с января по апрель объем предложения изменялся незначительно;
• с апреля по август его уровень снизился;
• с августа по декабрь – вырос.

Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 20 %.

В декабре 2016 года на рынке было выставлено 2 748 объектов общей площадью 1 572 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

В динамике арендных ставок на протяжении 2016 года можно выделить 2 периода:

• с января по июнь средний уровень ставок снизился;
• с июня по декабрь - так же незначительно вырос.

Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2 % в рублевом и на 12 % в долларовом выражении. В декабре 2016 г. средняя арендная ставка составила 18 099 руб./кв.м./год, или 291 $/кв.м./год.

Снижение ставки, как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте, как и цены на рынке продажи, свидетельствует о сохранении негативных тенденций на рынке.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Темпы снижения объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2016 году на рынке аренды составили 14 % по торговой недвижимости, 25 % - по офисной и 13 % - по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади в декабре 2016 года составил: 212 тыс.кв.м. по торговым объектам, 791 тыс.кв.м. – по офисным и 569 тыс.кв.м. – по производственно-складским объектам.

На протяжении 2016 года средняя площадь по торговым помещениям снизилась на 18%, по производственно-складским – на 10%, в то время как по офисным – выросла на 13%.

Ценовые показатели

Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2015 по декабрь 2016 года выросла на 8 % до 32 255 руб./кв.м/год, на офисные – снизилась на 6 % до 16 705 руб./кв.м/год, на производственно-складские помещения – на 4 % и составила 6 425 руб./кв. м/год. Наибольшим спросом, судя по росту арендной ставки, пользовались торговые помещения.

Общее состояние рынка:
Рубль укрепился, на протяжении 2 полугодия 2016 года курс рубля остается на уровне 60-65 руб./USD против 55-70 руб./USD в аналогичный период 2015 года;
Годовая инфляция в России опустилась до 5,6% с 12,9% в 2015 г.;
Ключевая ставка за год снизилась с 11% до 10% в сентябре 2016 года.

Общее состояние на рынке Москвы:
С мая 2016 г. промышленное производство Москвы находится в положительной зоне - за январь-ноябрь 2016 г. ИПП составил 102% (+7,5% к соответствующему периоду 2015 г.);
Объем инвестиций в основной капитал увеличился на 3% и достиг 647,95 млрд. руб. (за январь-сентябрь 2016 г.);
В 2016 год рынок недвижимости Москвы оставался вялым, лишь к концу года показав признаки оживления.

Итоги рынка недвижимости Москвы:
В Москве за 2016 год объем инвестиций остался на уровне 2015 г. и составил 4 003 млн. USD / 264 565 млн. RUB, доля иностранных инвестиций - 5%.
В 2016 году в офисной недвижимости был рекордно низкий показатель объема ввода за последние 10 лет, введено около 290 тыс. кв.м., наибольшая доля площадей пришлась на класс В+ (96%). Улучшилась ситуация в высококлассном сегменте по уровню вакансии: в классе А уровень вакансии сократился на 22,4% (6,5 п.п.), в классе В+ на 3,6% (0,6 п.п.).
В торговой недвижимости уровень вакансии за год вырос на 21% (2.2 п.п.), средние арендные ставки снизились для торговой галереи на 8,5%, для якорных арендаторов на 11,0%.
90% апартаментов , выведенных на рынок в 2016 г., относятся у формату buy-to-live. За год продано 1 750 апартаментов , что на 25% больше чем за прошлый год.

Инвестиции:
Объем инвестиций в недвижимость:
4Q 2016 г. - 1 106,5 млн. USD / 69 931 млн. руб.
(динамика к 3Q 2016 г.: ↓ -14% в USD, ↓ -16% в RUB).
Структура инвестиций 4Q 2016 г.:
Коммерческая недвижимость - 86%;
Земельные участки - 14%.

Итоги 4q 2016 г.:
Доля сделок с участием иностранного капитала - менее 1%.
Наибольшую долю в сегменте коммерческой недвижимости занимают офисы - 56%. Крупнейшая сделка - приобретение БЦ «Alcon» ФК «Открытие» (102 тыс. кв. м за 17,6 млрд. руб.).

Итоги года:
Объем инвестиций в 2016 году в Москве сопоставим с уровнем 2015 года, составил 4 003 млн. USD / 264 565 млн. руб. (↓ -0,2% в USD, +8% в RUB к 2015 г.);
В 2016 году около 70% от общего числа сделок в секторе коммерческой недвижимости приходится на офисы. Крупнейшие сделки года: 2Q 2016 г. - МФК Evolution Tower (80 тыс. кв.м за 22 млрд. руб.); 3Q 2016 г. - БЦ President Plaza (194 тыс. кв.м за 37 млрд. руб.), башня «Око» (55 тыс. кв.м за 14,3 млрд. руб.);
В 2016 г. только 5% сделок от общего объема инвестиций в недвижимость совершено с участием иностранного капитала.

Прогноз:
В начале 2017 г. ожидается закрытие сделок на сумму порядка 800 - 900 млн. USD (50 000 - 57 000 млн. RUB).

Офисная недвижимость:

Объем ввода:
4Q 2016 г. - 44,5 тыс. кв.м. GLA (динамика к 3Q 2016 г.: ↓-728%).

Рыночные условия:
Арендные ставки по классам (динамика к 3Q 2016 г.):
«А» - 1 890 руб./кв. м/мес. (↓ -6,0%);
«В+» - 1 330 руб./кв. м/мес.(↓ -6,3%);

Уровень вакансии по классам (динамика к 3Q 2016 г.):
«А» - 22,6% (↓-10,9% или ↓-2,8 п.п.);
«В+» - 16,3% (↓-2,6% или ↓-0,4 п.п);

Итоги 4Q 2016 Г.:
Средний уровень вакансии в классах А, В+, В - 17,9% (↓7,5% или ↓1,5 п.п. к 3Q 2016 г.);
Крупнейшими сделками аренды стали: 4,4 тыс.кв.м в БЦ «Парк Победы» (арендатор ГК «36,6»), 1,2 тыс.кв.м в БЦ «Голден Гейт» (арендатор «Cotton Club»).

Итоги года:
В 2016 году отмечен рекордно низкий показатель объема ввода за 10 лет, введено - 293,0 тыс. кв.м. GLA (↓-552% к 2015 г.). Наибольшая доля пришлась на класс В+ (96%);
В классе А за год уровень вакансии сократился на 22,4% (6,5 п.п.), причинами являются низкие объемы ввода и снижение арендных ставок на 28%;
В классе В+ за год уровень вакансии сократился на 3,6% (0,6 п.п.), арендная ставка снизилась на 16%;
Низкоклассный сегмент за год изменился незначительно - в классе В и С уровень вакансии и арендных ставок сопоставим с 4Q 2015 г. (колебания в пределах 2,5%).

Прогноз:
В 2017 г. ожидается ввод 450-500 тыс. кв.м. основной объем ввода запланирован на 2H2017 г., 60% планируемых офисов расположены в пределах МКАД.

Торговая недвижимость:

Объем ввода:
4Q 2016 г. - 126 тыс. кв.м. GLA (динамика к 3Q 2016 г.: ↓-56 %);
Введены: ТЦ «Бутово Молл» (57,0 тыс. кв.м. GLA), ТЦ «Новомосковский» (60,0 тыс. кв.м. GLA),
ТЦ «FASHION HOUSE Outlet Centre Moscow» 2 оч. (4,5 тыс. кв.м. GLA), ТЦ «Манго» (4,4 тыс.кв.м).

Рыночные условия:
для торговой галереи - 38,9 тыс. руб./кв. м/год (+1,5%);
для якорных арендаторов - 12,9 тыс. руб./кв. м/год (↓-2,4%).

12,5% (+4,2% или +0,5 п.п.).

Итоги 4Q 2016 Г.:
Уровень вакансии в открывшихся в 4 Q 2016 г. ТЦ составляет 40-60%;
Крупнейшими сделками аренды стали: 8,3 тыс.кв.м в ТЦ «Модный сезон» (арендатор «Детский мир»), 3,8 тыс.кв.м в ТЦ «Мега Белая Дача» (арендатор «Hoff»), 3,5 3,8 тыс.кв.м в ТЦ «4DAILY» (арендатор «Мираторг»).

Итоги года:
Объем ввода за год составил 529,1 тыс. кв.м. GLA (↓-13 % к 2015 г.);
Уровень вакансии за год вырос на 21% (2.2 п.п.);
Арендные ставки снизились для торговой галереи на 8,5%, для якорных арендаторов на 11,0%.

Прогноз:
Максимальный объем ввода в 2017 г. может составить 450 тыс.кв.м (GLA). Более вероятный показатель - 260-300 тыс.кв.м.
Доля свободных площадей по текущим объектам снизится - до 10-11% (на 1,5-2,5 п.п.). При открытии заявленных объектов средний уровень вакансии может возрасти до 15%.
Ожидаемые ко вводу в начале 2017 года ТЦ заявляют более высокую ставку для торговой галереи, что может повлиять на средний показатель (+3-4%).

Складская недвижимость:

Объем ввода:
4Q 2016 г. - 108 тыс. кв.м. GBA (↓-39% к 3Q 2016 года).

Рыночные условия:
Арендные ставки (динамика к 3Q 2016 г.):
класс А - 4 777 руб./кв.м./год ( +14,5%);
класс В - 4 229 руб./кв.м./год ( +18,4%).

Уровень вакансии (динамика к 3Q 2016 г.):
класс А - 14,3% (↓-12,3% или ↓-2,0 п.п);
класс В -13,0% (↓-13,0% или ↓-1,7 п.п).

Итоги 4q 2016 г.:
Отмечена позитивная динамика: рост арендных ставок и снижение уровня вакансии;
За 4Q 2016 г. было арендовано более 220 тыс. кв.м. Крупнейшей сделкой стала аренда 62 тыс. кв.м. в комплексе «Чехов-2» компанией Smart LogisticGroup.

Итоги года:
В 2016 году было введено 514 тыс. кв. м. GBA (↓-24% к 2015 года), 26% введенных складов относятся к формату built-to-suit.
В классе А ставки аренды выросли на 3% за год, несмотря на вакансию, выросшую на 42% (4,2 п.п.).
В классе В за год арендные ставки выросли на 10%, уровень вакансии вырос на 33% (2,8 п.п.).

Прогноз:
В 2017 г. планируется ввод 300 тыс.-400 тыс.кв.м складской недвижимости, относящейся к классу А.
Уровень вакансии может показать увеличение на 1-2 п.п., за счет значительных объемов ввода.

Апартаменты:

Предложение:
Объем предложения 4Q 2016 г. - 9 092 ап. в 106 комплексах, в т.ч.:
Апартаменты buy-to-live - 7 927 ап. в 92 комплексах;
Апартаменты buy-to-let - 1 165 ап. в 14 комплексах.
Объем нового предложения - 366 ап. в 4 проектах (↓-71,5% к 3Q 2016 г.).
(«Nabokov», «Monodom», «Verden», «Барбарис» все проекты формата buy-to-live)
Структура предложения - комфорт-класс- 13%, бизнес-класс- 70%, элит-класс-17%.

Рыночные условия:

Цены продаж:
Комфорт-класс - 148,0 тыс. руб./кв. м (+0,9% к 3Q 2016);
Бизнес-класс - 226,2 тыс. руб../кв. м (+4,7% к 3Q 2016);
Элит-класс - 475,4 тыс. руб./кв. м (+7,9% к 3Q 2016).

Спрос:
в 4Q 2016 г. продано 550 юнитов (+37,5% к 3Q 2016). Средние темпы продаж для проекта: комфорт-класс - 5 ап./мес., бизнес-класс - 7 ап./мес., элит-класс - 3 ап./мес.

Итоги 4Q 2016 Г.:
Рост цен продаж во всех классах;
В 4Q 2016 г. отмечен рекордный квартальный объем спроса за год.

Ко второй половине 2016 года рынок полностью стабилизировался, арендаторы стали заметно активнее. Однако предложение при этом снизилось. Исследование рынка показывает, что это произошло из-за уменьшения количества новых площадей. Кроме того, госкомпании, воспользовавшись ситуацией, арендовали или приобрели большие площади.

А вот в торговой недвижимости предложение пока превышает спрос. В ушедшем году объёмы вводимых в эксплуатацию коммерческих площадей сильно не сократились. При этом немало магазинов не выдержали конкуренции и освободили помещения. Было продлено на треть меньше договоров. Но уже после летних каникул выросло количество новых.

Коммерческая недвижимость в Москве

Вместе с развитием транспортной инфраструктуры, в столице появились новые привлекательные для девелоперов участки, где конкуренция пока не высока. В первую очередь это районы в Новой Москве.

Обзор коммерческой недвижимости в Москве показывает, что изменения в количестве вводимых в эксплуатацию площадей сильно не сократились. Если говорить о торговой недвижимости, показатель уменьшился всего на 3% по сравнению с 2015 годом. Среди крупнейших торговых центров:

• Ривьера - 91,2 тыс. м 2
• Хорошо! - 53 тыс. м 2
• Океания - 60 тыс. м 2
• Метрополис - 38 тыс. м 2

Нужно отметить, что ТЦ в столице открывались с высоким уровнем заполняемости. Это значит, что количество уходящих с рынка ритейлеров постепенно сокращается. Напротив, Москва притягивает международные бренды — за год в РФ вышли 32 новичка. Арендная прайм-ставка составила 100 тыс. за квадратный метр. При этом многие владельцы пошли на предоставление скидок арендаторам в первый год сотрудничества.

В 2017 году, если верить исследованиям экспертов, торговых площадей в эксплуатацию введут на 30% меньше.

Офисная недвижимость

При анализе рынка коммерческой недвижимости Москвы на 2016 год было установлено, что произошло сокращение вакантных офисных площадей. В сегменте класса А оно снизилось до 19% против 26% в 2015. В ценовом сегменте В снижение достигло 15%.

При этом в эксплуатацию в столице было введено около 350 тыс. м 2 , что вдвое меньше показателя предыдущего года. В 2017 объем должен немного увеличиться - примерно до 450 тыс. м 2 . Большая часть выпадает на БЦ Москва-Сити и Центральный деловой район. В совокупности они дают более 300 тысяч квадратных метров.

Арендные ставки на офисные метры в столице стабильны: прайм для класса А составил в среднем 25-30 тыс. рублей, для класса В - 23-28 тысяч.

Коммерческая недвижимость в регионах

Ситуация с новыми торговыми площадями в регионах несколько иная, чем в Москве. Коммерческий анализ рынка показал, что объёмы сократились почти на 40%. Крупнейшие ТЦ были открыты в Курске, Архангельске и Владивостоке.

При этом, согласно экспертным обзорам, доля вакантных квадратов крайне мала. В городах-миллионниках средний показатель приближается к 10%. При этом расположенные в удачных районах торговые центры заполнены практически на 100%.

Если говорить о прогнозах на 2017 год, то аналитики отмечают неизбежность еще большего снижения количества новых торговых площадей. По предварительным прогнозам, оно достигнет 11% от уровня 2016 года. Это связано, в частности, с переносом сроков строительства крупных объектов, которые должны были открыть свои двери уже в наступившем году.

Из ритейлеров особой активностью на региональных рынках в 2016 году традиционно отличились сети Лента, Магнит, X5 Retail (Пятёрочка, Перекрёсток). Кроме того, в небольшие города приходят также DIY ритейлеры, такие как OBI и Leroy Merlin, а также гипермаркеты электроники Эльдорадо и М.Видео.

Несмотря на общее ухудшение ситуации в экономике, эксперты не предрекают рынку коммерческой недвижимости столицы особых потрясений. Скорее всего его ожидает стабильность с нулевой или небольшой отрицательной динамикой.

Об основных тенденциях 2016 г. рассказывает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.

Близится конец декабря - традиционное время озвучивания прогнозов и ожиданий. Хотя сегодня, я думаю, многие эксперты рынка предпочли бы не говорить ничего. Мы тоже в сложной ситуации: нет желания сеять негатив и нет возможности обещать позитив.

Однозначно лишь то, что надежды на быстрый выход России из кризиса не сбылись, и потому в 2016 году рынок коммерческой недвижимости останется под воздействием отрицательных внешних факторов, что, естественно, никак не будет способствовать его активному развитию. И даже после того как стране удастся развернуть экономику вспять, реабилитация всех ее отраслей, налаживание новых деловых связей, возрождение бизнеса займет не год и не два.

Эксперты RRG выделяют пять ключевых тенденций, которые будут характерны для рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2016 году:

Тенденция 1 - Продолжающееся снижение инвестиционной активности

Усугубление проблем в экономике страны и сложные внешнеполитические отношения приведут к дальнейшему падению уровня активности инвесторов - и особенно иностранных - на рынке.

Тенденция 2 - Падение ставок аренды и цен продажи объектов

Снижение деловой активности будет «продавливать» спрос на коммерческую недвижимость во всех сегментах рынка, на фоне чего ставки аренды, как и цены продажи объектов, вероятнее всего, продолжат демонстрировать отрицательную динамику. Мы не беремся указывать даже примерные показатели снижения, так как в ситуации почти абсолютной экономической неопределенности это есть не что иное, как гадание на кофейной гуще. Могу лишь сказать, что позитивный прогноз предусматривает нулевое движение ценовых показателей.

Тенденция 3 - Окончательный переход на рублевое ценообразование

В 2016 году полностью завершится процесс перехода на рублевое ценообразование, прогнозируют в RRG. Данная тенденция выглядит, скорее, положительно: логично, что в стране с рублевой экономикой стоимость аренды и продажи коммерческой недвижимости исчисляется в национальной валюте. Сейчас по факту почти все уже перешли на рубль, а в следующем году канут в Лету и номинальные долларовые ставки, и привычка указывать долларовую стоимость объектов в СМИ. Придется писать больше нулей.

Тенденция 4 - Перепрофилирование и реконцепция объектов

Перепрофилирование затронет, преимущественно, сегмент офисной недвижимости, так как в нем наблюдается явный профицит. Как и в прошлый кризис, можно ожидать, что уже построенные и строящиеся офисные комплексы будут частично перепрофилированы в апартаментные - полный перевод не допускается законодательством. В свою очередь, перспективные проекты возведения офисов могут быть заменены жилыми. О такой возможности, кстати, недавно заявили и московские власти.

В торговом сегменте продолжить набирать популярность реконцепции объектов. Многие ТЦ в Москве в силу возраста нуждаются в обновлении, а кризис лишь усилил необходимость пересмотра их параметров, особенно в части пула арендаторов.

Тенденция 5 - Развитие «защищенных» форматов торговой, офисной и складской недвижимости

При любом шторме есть рыбы, которые не только выплывают, но даже быстрее оказываются там, где хотели бы оказаться. В сложившейся ситуации наши «рыбы» - это магазины в формате «дисконт» и fix-price, районные торговые центры с удачным месторасположением, недорогие рестораны, фудкорты…

С офисами сложнее, хотя и в этом сегменте оказаться «на коне», к примеру, могут бизнес-центры класса В+, соблюдающие адекватную ценовую политику. Что касается складов - пустовать не будут комплексы built-to-suit, а также предлагающие помещения в более мелкой, чем принято, «нарезке».

На самом деле, еще в 2014 году операторы крупных объектов стали переформатировать их с тем, чтобы не остаться без арендаторов. И эта тенденция также продолжится и усилится.

Необходимость проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на этапе принятия инвестиционного решения не вызывает сомнений. Тщательное изучение таких факторов как месторасположение объекта, уровень цен на недвижимость в выбранных районах, особенностей налогообложения и тонкостей законодательства позволит определить целесообразность и экономическую выгоду финансовых вложений в недвижимость. Кроме того, грамотно проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости способствует выявлению потенциала выбранного объекта, раскрывая который, вы сможете получить выгоду от своих вложений в оптимальные сроки.

Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, отдел аналитики и исследований Praedium поможет вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики Praedium является высокий уровень профессионализма наших консультантов и экспертов. Мы проводим регулярный анализ рынка коммерческой недвижимости, отслеживаем все события на инвестиционном рынке и изучаем основные макроэкономические тенденции. Главное подтверждение успешной стратегии развития компании Praedium - это многочисленные положительные отзывы клиентов о реализованных проектах по аналитике и интерес к обзорам рынка коммерческой недвижимости.

Отдел аналитики и исследований регулярно выпускает следующие материалы:

Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости (анализ), в котором собрана и наглядно представлена информация о спросе, предложении, динамике цен и арендных ставок, а также данные о современных тенденциях и последних событиях в различных сегментах коммерческой недвижимости, собранные за период.

Ежемесячный дайджест основных событий, в котором представлены наиболее актуальные и заметные обзоры рынка коммерческой недвижимости. Он позволяет нашим читателям всегда оставаться в курсе важнейших событий рынка.

Отдел аналитики компании Praedium также проводит по запросу клиентов ряд специализированных исследований. К ним относятся:

Анализ конкурентной среды объекта недвижимости. В ходе данного исследования детально изучаются предполагаемые конкуренты объекта клиента, проводится сравнительный анализ преимуществ и слабых сторон. Полученная информация позволяет выработать предложения по наиболее выгодному коммерческому использованию объекта и определить варианты концепций развития, максимально полно раскрывающих потенциал объекта.

Вычисление рыночной ставки аренды или цены продажи. Данное исследование позволяет, после проведения обзора коммерческой недвижимости, определить величину ставки, по которой объект может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях и наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости в случае его продажи. Эта информация позволит с высокой степенью точности спрогнозировать для клиента выгодность вложений.