Суть понятия ТСЖ. Подробно о том, что это за организация, для чего она и как функционирует

Передача жилого фонда в собственность граждан поставила вопросы – а кто теперь будет отвечать за всё имущество в доме, с кого спросить за некачественное выполнение коммунальных услуг и кто будет делать ремонт в подъезде?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

ТСЖ, как юридическое лицо, имеет право:

  1. От своего имени заключать договоры с организациями, оказывающими услуги, которые поддерживают «жизнь» многоквартирного дома, как жилого комплекса: коммунальные, по ремонту, содержанию, управлению, другие услуги, необходимые собственникам помещений в этом доме.
  2. Составлять и утверждать смету на будущий период. В статьи расходов могут входить расходы на необходимый ремонт и содержание всего имущества в доме, проведение капитального ремонта или реконструкции, средства для резервного фонда, который формируется за счёт взносов от собственников, другие затраты, которые оговорены в уставе организации.
  3. Устанавливать для каждого собственника сумму обязательного годового взноса на нужды товарищества и дома. Размер таких взносов, как правило, зависит от доли конкретного собственника в общей долевой собственности. Эти платежи устанавливаются на год и утверждаются членами ТСЖ.
  4. Брать кредит в банке, как юридическое лицо, и использовать полученные средства для нужд дома и собственников.
  5. Заключать от своего имени договоры с физическими лицами, которые выполняют различные услуги в интересах собственников.
  6. Оплачивать эти услуги.
  7. Продавать или обменивать имущество, которое принадлежит на праве собственности ТСЖ.

В обязанности ТСЖ входит:

  1. Обеспечение санитарного, гигиенического и технического состояния дома в соответствии с действующими положениями и нормами.
  2. Исполнение всех условий договоров, которые заключены с организациями и частными лицами, обеспечивающими содержание и ремонт дома.
  3. Представление интересов всех собственников, на случай установления их гражданских прав на общее имущество в доме.

Законодательство

Товариществу собственников жилья посвящен раздел 6 ЖК РФ.

Примерно в 1993 году, сразу же после распада Советского Союза, стали образовываться первые товарищества. Возникла в законном регулировании их деятельности.

Был разработан от 15. 06. 1996 года № 72-ФЗ. Этот закон утратил свою силу с 01. 03. 2005 года, когда был введён в силу действующий ЖК РФ.

Функции ТСЖ

Для того, что выполнять определённые функции перед гражданами, владеющими помещениями в многоквартирных домах на праве собственности.

Основные

К основным функциям ТСЖ относится:

  1. Контроль над деятельностью компаний, которые оказывают различный услуги собственникам жилья. То есть, контроль над коммунальными службами и предприятиями, оказывающими бытовые услуги (например, вывоз мусора или уборка снега).
  2. Решение вопросов, касающихся ремонта и эксплуатации дома, очистки и уборки придомовой территории, включая дорожки и детские площадки, зоны отдыха и пешеходные зоны.
  3. Обеспечение выполнения различных работ, согласно утверждённому на год плану.

В многоквартирном доме

Кроме основных функций, на ТСЖ есть функции ТСЖ в многоквартирном доме.

  • контроль над организациями и частными лицами, которые поддерживают чистоту и порядок в подъездах, на лестницах и приквартирных холлах;
  • предоставление различных услуг собственникам в их квартирах, а также выполнение этих услуг;
  • обеспечение санитарного и технического состояния общедомового имущества;
  • обеспечение собственников жилья паковочными местами и детскими площадками, если это говорено в уставе;
  • выполнение других функций, которые прописаны в и утверждены на общем собрании.

Управляющего

Органами управления в ТСЖ являются:

  • правление;
  • общее собрание;

Когда не могут избрать председателя из числа собственников помещений в доме, то приглашают . Он работает по трудовому договору, работодателем по которому выступает ТСЖ. Функции председателя и управляющего несколько отличаются.

Функции управляющего следующие:

  • обеспечивает нормальное функционирование все коммуникационных систем дома;
  • взаимодействует с администрацией муниципального образования, к которому относится данный жилой дом;
  • взаимодействует с подрядными организациями, которые выполняют различные работы в интересах собственников помещений в этом доме;
  • сотрудничает с населением;
  • сотрудничает с членами правления ТСЖ;
  • подготавливает бюджет и смету на следующий год;
  • взаимодействует с должниками по оплате взносов в ТСЖ;
  • осуществляет другие функции, которые могут быть прописаны в уставе ТСЖ.

Правления

Правление избирается из числа собственников жилья в данном доме.

Оно выполняет следующие функции:

  1. Ежегодно отчитывается перед общим собранием о проделанной за год работе/
  2. Планирует работы на будущий год.
  3. Разрабатывает смету расходов на будущий год и выносит её на обсуждение, с обязательной постатейной расшифровкой.
  4. Контролирует соблюдение товариществом всех действующих норм и законов.
  5. Ведет контроль над тем, чтобы члены ТСЖ вовремя вносили необходимые взносы, и чтобы не возникали долгосрочные долги.
  6. Осуществляет управление домом или заключение договора на управление им.
  7. Ведет наём работников и организаций для уборки дома и околодомовых территорий.
  8. Выполняет другие функции, которые возложены на правление уставом ТСЖ.

Требования к председателю

Председателя правления ТСЖ избирают из собственников жилых помещений этого дома. Это основное условие, которое необходимо соблюдать при подборе кандидата на эту должность.

Согласно , он избирается на срок, который прописан в уставе. Он действует от имени товарищества без оформления дополнительных доверенностей.

Требования к председателю правления прописаны в уставе товарищества.

Это могут быть:

  • наличие высшего экономического или юридического образования;
  • опыт хозяйственной или административной работы от 3-ёх лет;
  • наличие собственного автотранспорта.

К психологическим требованиям к будущему председателю можно отнести:

  • коммуникабельность;
  • стрессоустойчивость;
  • умение добиваться своего законным путём;
  • уверенность в себе;
  • умение противостоять «напору» как членов ТСЖ, так и сторонних организаций;
  • крепкое здоровье и активный образ жизни.

Прежде чем назначать кого-то на должность председателя, его необходимо ознакомить с его должностной инструкцией. В этом документе прописаны все основные обязанности человека, который будет занимать эту должность.

Также с председателем подписывается трудовой договор и ему выплачивается заработная плата, если это предусмотрено в уставе ТСЖ.

Ответственность

Товарищество Соствнников Жилья

создание и выбор способа управления в многоквартирном доме

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома или собственников соседних участков с жилыми строениями (домами) для совместного управления теми помещениями этого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка.

Товарищество собственников жилья представляет собой российский эквивалент кондоминиума.

Методика работы по созданию ТСЖ

Методика работы по созданию товариществ собственников жилья (с учетом положений Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 01.03.2005)

В соответствии со ст. 36. Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39 ЖК РФ).

Таким образом, каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Выбор способа управления многоквартирным домом

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не определились сами, за них это сделает город, проведя открытый конкурс по отбору управляющей организации. С организацией, победившей на конкурсе город заключит договор на управление многоквартирным домом.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Товарищество собственников жилья

Создание товарищества собственников жилья (далее ТСЖ) позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный счет в банке, другие реквизиты юридического лица.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Права ТСЖ (ст. 137 ЖК РФ).

1. Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Обязанности ТСЖ (ст. 138 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Алгоритм создания ТСЖ в многоквартирных домах со смешанной собственностью (государственная и частная)

На первом этапе предлагается отобрать для проведения собраний собственников помещений по выбору способа управления те объекты жилищного фонда на территории районов, в которых доля приватизированного жилья и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, превышает 50%.

В дальнейшем целесообразно провести оценку целесообразности создания объединений собственников жилья по территориальному принципу (в кварталах, где доля объектов, находящихся в управлении объединений собственников жилья превышает 2/3).

Объекты жилищного фонда, с преобладанием государственной собственности, до создания объединений собственников жилья находятся в управлении уполномоченной государством управляющей организации и могут быть рассмотрены в качестве основы для формирования ЛОТов для передачи жилищного фонда в управление на конкурсной основе. При наличии в таких домах домовых комитетов или инициативных групп граждан по созданию ТСЖ целесообразно проведение общего собрания по выбору формы управления и в таких многоквартирных домах.

Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений (как жилых, так и нежилых), включая Санкт-Петербург через своих представителей, имеющих соответствующие доверенности на представление интересов Санкт-Петербурга при осуществлении прав собственности в многоквартирных домах (в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 05.10.1995 г. № 1071-р или другими вновь вводимыми нормативными правовыми документами).

Общее собрание, созыв которого осуществляется без предварительной подготовки обречено на неудачу. Для того, чтобы общее собрание домовладельцев состоялось и было легитимным, необходимо создать инициативную группу по подготовке собрания.

Для выявления инициативных граждан, которые впоследствии и составят основу инициативной группы, целесообразно первоначально созвать пробное общее собрание, вывесив соответствующие объявления на входных дверях подъездов или в кабинах лифтов. Объявления целесообразно развесить не менее, чем за 10 дней до даты проведения собрания и в течение всего периода подготовки собрания следить за их сохранностью.

В уведомлении о проведении общего собрания указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.

Каждый собственник помещения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями ЖК РФ.

В соответствии с п.7 ст. 10 Закона Санкт-Петербурга от 16.07.2001 №572-73 «О жилищной политике Санкт-Петербурга», в случае, когда в государственной собственности находится более 30 процентов площади помещений в доме представитель Санкт-Петербурга передает голоса, превышающие 30% для их пропорционального распределения между остальными собственниками помещений. При этом участие Санкт-Петербурга в расходах, связанных с содержанием, эксплуатацией и ремонтом дома, остается пропорциональным размеру общей площади жилых и нежилых помещений, находящихся в его собственности.

В соответствии с п. 8 указанной статьи Закона «О жилищной политике Санкт-Петербурга», при выборе формы управления многоквартирным домом орган Администрации Санкт-Петербурга, уполномоченный представлять Санкт-Петербурга в данном доме, обязан:

поддержать решение о создании ТСЖ в тех случаях, когда в собственности Санкт-Петербурга находится не более пятидесяти процентов общей площади жилых и нежилых помещений;

Таким образом, город в любом случае создает благоприятные условия для того, чтобы решение собственников о создании ТСЖ могло быть реализовано.

К началу собрания целесообразно подготовить список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, по возможности с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей полезной площади многоквартирного дома. Также должна быть определена общая площадь помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга и ее доля в общей полезной площади многоквартирного дома. Данная информация имеется в органах регистрационного учета районных жилищных агентств, а также в органах регистрации прав на недвижимость (ГБР).

Для участия в голосовании собственников помещений целесообразно иметь несколько экземпляров списка: один для регистрации собственников помещений, принявших участие в общем собрании и по одному списку для голосования по вопросам, выносимым на общее собрание. В списках, предназначенных для голосования целесообразно иметь дополнительно три графы (для голосования «За», «Против» или «Воздержавшихся».

Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание по окончанию собрания должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое.

Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений дома.

Общее собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.

Первое собрание ведет инициатор собрания.

На общем собрании принимается решение об образовании товарищества собственников жилья, утверждении его устава, а также выбираются члены правления ТСЖ и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ.

Типовой устав товарищества собственников жилья можно получить в электронном виде в Жилищном комитете Санкт-Петербурга, а также в районном жилищном агентстве или ОАО «Жилкомсервис».

Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

Если первое собрание оказалось нелегитимным (в собрании приняло участие менее 50% собственников, с учетом их доли в общей полезной площади дома), целесообразно создать инициативную группу по подготовке следующего собрания собственников помещений из числа инициативных участников первого общего собрания. Для облегчения работы целесообразно, в зависимости от типа дома и количества помещений в нем, в состав инициативной группы включать 1-3 представителей от каждого подъезда.

Инициативная группа назначает новые дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.

При подготовке к очередному общему собранию членам инициативной группы целесообразно провести выборочный обход приватизированных квартир для выяснения позиции собственников помещений и их возможности принять участие в общем собрании. Если собственник квартиры выражает готовность принять участие в собрании целесообразно оставить ему письменное напоминание о дате собрания и дать расписаться в соответствующей графе листа оповещения собственников помещений о созыве общего собрания домовладельцев. Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений дома может быть также направлено собственникам заказным письмом.

Если собственник квартиры по каким-либо причинам не имеет возможности принять участие в общем собрании домовладельцев, но при этом высказывается за создание ТСЖ, он может выдать члену инициативной группы, своему соседу или любому другому физическому лицу доверенность, составленную в простой письменной форме, с обязательным указанием Фамилии Имени и отчества собственника квартиры, общей площади квартиры, номера и даты выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру. Члены семьи собственника, не являющиеся участниками долевой собственности, могут принять участие в собрании также только при предъявлении соответствующей доверенности.

При проведении очередного общего собрания лица, имеющие доверенности на право голосования, голосуют от имени собственников, выдавших доверенности.

В соответствии со ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования. Такой вариант голосования может быть применен для большого многоквартирного дома, когда не представляется возможным собрать большинство собственников одновременно в одном помещении, а также в случаях, когда в ходе проведения общего собрания выработаны решения, но для вступления их в законную силу не хватило кворума.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

При принятии общим собранием домовладельцев решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное домовладельцами лицо оформляет протокол собрания, изготавливает 2-3 нотариально заверенные копии и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган по месту нахождения товарищества. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ должны быть отражены в протоколе общего собрания.

Регистрация вновь создаваемого товарищества собственников жилья в Санкт-Петербурге по принципу «одного окна» может быть осуществлена Межрайонной инспекцией МНС России № 15 по Санкт-Петербургу расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, дом 39. литер А (Код 78086).

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить:

заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (приложение № 1) к Постановлению Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 г. № 439 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26 февраля 2004 г. № 11О);

решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию);

2 экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);

квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2000 рублей необходимо перечислить на расчетный счет Межрайонной инспекции МНС России № 15 по Санкт-Петербургу, реквизиты можно найти на стенде в Межрайонной инспекции МНС).

В состав органов управления ТСЖ могут быть избраны только члены ТСЖ.

Члены семьи собственника помещения в многоквартирном доме, не являющиеся собственниками могут представлять интересы собственника на общем собрании домовладельцев или интересы члена ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ при наличии соответствующей доверенности на право участия в собрании и голосования.

После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в банке и предоставить данные о создании товарищества прежнему балансодержателю дома (Жилищному агентству). Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей агентства и органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый учет ТСЖ по акту приемки-передачи (типовая межведомственная форма N ОС-1а) с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 от 27.09.2003.

Передача многоквартирного дома на баланс уполномоченной собственниками управляющей организации не ведет к изменению прав собственности на жилые и нежилые помещения.

После приема дома в управление товарищества необходимо направить соответствующие письменные уведомления в районную администрацию, районное агентство Комитета по управлению городским имуществом (РА КУГИ), районное жилищное агентство (РЖА).

С момента приемки дома в управление в указанном выше порядке ТСЖ вправе заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома, в соответствии с действующим законодательством.

Документы, обязательные для ТСЖ:

  • устав ТСЖ;

  • свидетельство о внесении ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц;

  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

  • временное свидетельство о землепользовании;

  • извещение страхователю во внебюджетных фондах: Пенсионный фонд, Фонд социального страхования;

  • письмо Петербургкомстата о присвоении кодов: ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС;

  • печать, угловой штамп;

  • паспорт домовладения, технический паспорт дома;

  • паспорта на лифты (при наличии в доме лифтов);

  • чековая книжка;

  • протоколы общих собраний членов ТСЖ;

  • ЧТО ТАКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

    Товарищества собственников жилья (ТСЖ) вошли в нашу жизнь более 17 лет назад – когда 15 июня 1996 г. был принят Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» (в настоящий момент он утратил силу). В 2004 году эта форма управления была закреплена уже в Жилищном кодексе РФ.

    С тех пор у ТСЖ появились как сторонники, так и противники. Первые считают их наиболее эффективной формой управления общим имуществом в многоквартирном доме, вторые – ловушкой для жильцов и очередным способом выманивания у них денежных средств. Так что же такое ТСЖ, в чем его суть и зачем оно нужно?

    Что такое ТСЖ и зачем оно нужно

    пн, 09/01/2012 - 01:04 | управдом

    Моя квартира – моя крепость. Этот известный афоризм стал принципом, по которому зачастую строятся отношения собственника квартиры с окружающим его квартиру домом. Отгородившись от окружающих стальными дверями, мы нередко отгораживаемся стеной безразличия от всего, что происходит в наших подъездах, лифтах, домах, дворах. Шагнув за пределы своей квартиры (с любовью своими руками отремонтированной и обставленной), мы попадаем в другой мир – загаженный и не отремонтированный подъезд, исписанный, с прожженными кнопками лифт, неухоженный двор.

    Нередко последствия бесхозяйственности приходят в наши квартиры в виде протекающих крыш, негреющих батарей, промерзающих стен, текущих труб и т.д. За много лет под крылом государственных ЖЭКов и ДЭЗов мы привыкли, что есть люди, которые за нас должны думать о проблемах дома, пусть очень плохо, но поддерживать его в не совсем аварийном состоянии. Привыкли мы и к тому, что нас не спрашивают и перед нами не отчитываются за то, что делают с нашим домом.

    С принятием Жилищного кодекса РФ к собственникам постепенно приходит осознание того, что вместе с квартирой в доме они приобретают и обязательства по содержанию и ремонту так называемого общего имущества. А после очередного повышения тарифов все больше собственников задаются вопросами – за что я плачу? почему я не вижу результатов деятельности? куда идут мои деньги?

    Действующее жилищное законодательство сегодня дает собственникам возможность реально влиять на происходящее в жилищно-коммунальном хозяйстве. И наиболее эффективным способом является ТСЖ (товарищество собственников жилья).

    ТСЖ не единственно возможный способ управления, и, конечно, оно не может быть универсальным рецептом «коммунального счастья». Но многие насущные вопросы содержания и ремонта многоквартирного дома позволяет наиболее эффективно решать именно товарищество.

    Какие преимущества может дать создание Товарищества собственников жилья?

    1. Прежде всего, товарищество – это наиболее эффективный способ объединения собственников в целях обеспечения наилучших содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества. Известная пословица – один в поле не воин, как нельзя лучше характеризует возможности отельных собственников влиять на управление и содержание многоквартирного дома.

    Товарищество помогает объединить усилия по подержанию и улучшению состояния своего дома. При этом собственники с активной позицией, имеющие возможности и желание, могут выдвинуть свою кандидатуру для избрания в члены правления, ревизионной комиссии и своим участием помогать качественному обслуживанию дома, контролировать его. Те же собственники, которые не имеют возможности постоянно вникать в дела дома, также получают возможность участвовать в управлении, участвуя в ежегодных собраниях, получая отчеты о деятельности, подавая свои предложения.

    Не секрет, что как коммерческие управляющие компании, так и коррумпированные – то есть ставящие свой личный интерес наживы выше государственного и социально ориентированного интереса – чиновники заинтересованы препятствовать созданию и успешной деятельности товариществ собственников жилья. Они всячески препятствуют их деятельности – потому что боятся появления силы (в лице правления и ревизионной комиссии), которая начнет реально бороться за права жильцов, требовать качественной работы и отчетности. Они боятся, что при некачественном обслуживании правление ТСЖ расторгнет договор, выгнав нерадивую компанию (более всего на эту роль подходит ДЕЗ). Сделать это при отсутствии ТСЖ гораздо сложнее: это может общее собрание собственников помещений, организация и проведение которого отнимет много сил и средств. Теперь законодатели «надумали», что делать это может некий «совет дома». Но совет – не юридическое лицо. И ДЕЗ или иная управляющая компания никогда не допустит его к реальному контролю своих доходов и расходов по данному дому.

    2. Товарищество дает собственникам возможность определять, на что и в каких суммах будут израсходованы средства, собираемые на содержание и ремонт общего имущества. Товарищество обязано проводить ежегодные собрания, устанавливать размер платежей по квартплате, принимать смету доходов и расходов или финансово-хозяйственный план, производить отчет о проделанной работе и по расходованию всех финансовых средств. При этом каждый собственник вправе вносить в правление свои предложения по необходимым работам.

    3. Товарищество позволяет собственникам осуществлять контроль за расходованием средств. Он реализуется посредством периодических отчетов правлением и перед собственниками. Ежегодно избранная собственниками ревизионная комиссия проверяет деятельность ТСЖ и представляет акт ревизии общему собранию.

    4. Товарищество дает возможность поддерживать надлежащее техническое состояние дома, а также накапливать средства на те или иные работы.

    Товарищество собственников является некоммерческой организацией, цель которой – обеспечить надлежащее содержание и ремонт общего имущества. В отличие от коммерческих организаций товарищество не имеет целью извлечение прибыли . Следовательно, все собираемые средства расходуются им на нужды содержания и ремонта. Для управляющей компании целью является получение прибыли . Следовательно, при отсутствии жесткого контроля со стороны собственников у нее неизбежно возникает «соблазн» получить больше прибыли не за счет качества и объема услуг, а за счет экономии на расходах . Для товарищества принцип «чем меньше потратили на обслуживание дома, тем больше прибыли» - неприменим.

    В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. (хозяин всегда знает цену своего труда). Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ. И не сразу, но появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома.

    5. Развитие энергосберегающих технологий. Товарищество как никто иной заинтересовано добиваться максимальной экономии коммунальных ресурсов. Для этого у ТСЖ используют возможность внедрять передовые технологии.

    И это далеко не все преимущества, которые нам может дать объединение собственников.

    Три мифа о ТСЖ

    Миф 1: При вступлении в ТСЖ придется больше платить

    Это неверно, поскольку тарифы на снабжение ресурсами устанавливаются постановлениями правительства Москвы и не могут быть изменены ТСЖ. Что касается размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, то он также устанавливается правительством Москвы. Правда, по закону он может быть изменен решением общего собрания собственников – но… В Москве все еще действует система выделения жилищных субсидий, а для их получения необходимо соблюдать требование применения тарифов, установленных централизованно.

    Миф 2: ТСЖ может без ведома жильцов распоряжаться общим имуществом и брать кредиты

    И это тоже заблуждение: важнейшие вопросы решаются на общих собраниях собственников жилья, которые принимают непосредственное участие в судьбе дома. Все платежи аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и по уставу могут расходоваться исключительно на содержание дома. К тому же, каждый участник товарищества имеет право получать полную информацию о расходовании средств ТСЖ, в том числе и полученных по кредиту.

    Миф 3 (к сожалению): Если создать ТСЖ, государство в первую очередь сделает капремонт

    Так должно было быть. Одновременно с программой города по созданию ТСЖ государство заявило цель этой программы: «Ответственному собственнику – отремонтированный дом». Что из этого вышло («хотели как лучше, а получилось как всегда») – см. ниже.

    Опыт работы сотен ТСЖ на практике доказал эффективность данного способа управления многоквартирными домами. В условиях формирующегося рынка ЖКХ именно ТСЖ наилучшим образом защищает права и интересы собственников в отношениях с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями. А все, что стоит на страже интересов жителей, всегда будет относиться к разряду «перспективных».

    Самостоятельно организовав товарищество, «взяв власть в свои руки», «став хозяевами своей судьбы», собственники квартир начинают пристальнее следить за проведением работ, не оставлять без внимания факты брака. Да и в целом, как показывает практика, начинают относиться к своему имуществу бережнее, чем прежде. Поэтому и ремонтные работы в домах с ТСЖ, как правило, проводятся на более высоком уровне.

    Один из наиболее эффективных способов реализации и защиты прав жителей многоквартирных домов - самоорганизация, самоуправление. В недавнем прошлом основной формой самоорганизации жителей были домовые комитеты, включавшие как собственников, так и не-собственников жилья. Сегодня государство делает ставку в первую очередь на собственников жилья, считая их наиболее сознательной и ответственной частью населения. В 2007 году разбогатевший при Лужкове город выделил на капремонты миллиарды рублей . Но при этом он открыто признал, что не в состоянии гарантировать, что они не будут разворованы, дойдут до конкретных домов . Государство открыто заявило, что бессильно без помощи самих граждан, без их контроля довести уровень жилищно-коммунального хозяйства до соответствия современным стандартам.

    Но эта ситуация имела и оборотную, более жесткую сторону. Много лет мы слышим о реформе ЖКХ. Но пока, помимо регулярного повышения квартплаты, она не затрагивала нас никак. С 2007 года город начал постепенно уходить из жилищно-коммунальной сферы, оставляя жильцов с ней один на один . Он начал перекладывать на нас ответственность за решение проблем в этой сфере. Отныне на каждого собственника жилья легла материальная ответственность не только за личную собственность - квартиру, но и за общественную собственность - а в многоквартирном доме это стены, батареи, лифты, лестницы, коммуникации, крыша и т.д. Кроме того, на нас самих оказалась переложена обязанность контроля за качеством и количеством коммунальных услуг , получаемых нами от тех или иных технико-эксплуатационных организаций.

    Тогда же возникла идея «размонополизировать» прежних монополистов управления в сфере ЖКХ - ДЕЗы. Почуяв миллиарды, выделенные на капремонты, ДЕЗы начали теснить коммерческие управляющие компании , агрессивно нацеленные на рынок, обладающие более современной материальной базой. Из ДЕЗов в эти компании «побежали» сотрудники. При этом заговорили об акционировании и самих ДЕЗов. В мае 2008 года ДЕЗы поделили на ГУ ИСы – организации, через которые в районы должны приходить и распределяться бюджетные деньги, и собственно ДЕЗы, нацеленные на получение коммерческой прибыли (другое дело, что в действительности ДЕЗы и ГУ ИСы так и остались тесно слитыми – в целях наиболее «непрозрачного» распределения и расходования субсидий).

    Государство не сняло с себя полностью административный контроль за результатами деятельности управляющих организаций в ЖКХ. Но непосредственный, повседневный контроль рублем оно переложило на нас самих. Не захотим контролировать - нам же будет хуже: качество услуг будет ухудшаться, а стоимость их будет беспредельно расти .

    Таким образом, город понадеялся на сознательность жителей. И - в соответствии со своими стратегическими установками в сфере ЖКХ, согласно ст. 161 Жилищного кодекса, обязал всех собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из трех способов управления домом :

    а) непосредственно собственниками помещений,

    б) товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом,

    в) управляющей компанией.

    Наибольшую эффективность с точки зрения защиты интересов самих жильцов доказала такая форма самоорганизации граждан, как некоммерческая организация Товарищество собственников жилья :

    Для управления многоквартирным домом (или несколькими домами – с экономической точки зрения это более выгодно) и контроля за таким управлением,

    Для контроля за объемом и качеством предоставляемых населению коммунальных услуг,

    Для влияния на стоимость таких услуг,

    Для ведения дополнительной хозяйственной деятельности в целях

    увеличения средств, направляемых на содержание и благоустройство жилого многоквартирного дома, и следовательно, в конечном итоге

    уменьшения ложащихся на плечи жильцов расходов по его содержанию, а, значит,

    снижения квартплаты,

    Возможности ТСЖ, до сих пор недооценены населением. Причин этого несколько:

    1. Настороженность граждан, отождествляющих ТСЖ в целом с созданными компаниями-застройщиками (выступающими в этом случае как частные управляющие компании) в новостройках ООО «ТСЖ», сопряженными с необоснованным завышением квартплаты.
    2. Недостаточная информированность о преимуществах этой формы самоуправления и положительных примерах деятельности ТСЖ.
    3. Непонимание экономической выгоды создания ТСЖ.
    4. Привычка доверяться монополистам «советских» коммунальных предприятий - ДЕЗам, не заинтересованным в контроле за качеством и количеством оказываемых ими услуг.
    5. Неразвитость гражданско-правовых механизмов функционирования ТСЖ, противоречивость законодательной сферы в этой области.

    А в домах, где жители уже организовали ТСЖ, результаты их деятельности видны невооруженным глазом:

    а)повышается уровень благоустройства, улучшается психологический климат – люди начинают ощущать себя хозяевами не только в своей квартире, но во всем доме;

    б) ТСЖ как официальная организация имеет дополнительные возможностиэффективно бороться с проявлениями вандализма;

    в) ТСЖ заинтересованы разбираться с должниками;

    г) у ТСЖ есть возможность самому выбрать, каким образом в доме будет реализовываться комплекс коммунальных услуг: оно может

    - делегировать эту деятельность по своему выбору той или иной управляющей компании (включая и ДЕЗ);

    - самостоятельно организовать свой «мини-ДЕЗ» - эксплуатационную службу и нанять управляющего-домоуправа;

    д) ТСЖ - это возможность для жильцов работать в своем доме: пригодятся «свои» штатные юрист, экономист, инженер, столяр, электрик, маляры, уборщики, консьержи и т.д.

    е) ТСЖ - наиболее эффективный орган контроля за бюджетом дома .

    При наличии в доме ТСЖ высшим органом управления домом является общее собрание членов товарищества . Оно может быть созвано по инициативе любого члена товарищества или правления товарищества. Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений (или их полномочные представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Форма проведения собрания может быть как очной, так и заочной, то есть письменной (информация, опрос, голосование). И в том, и в другом случае правомочны решения, принимаемые количеством голосов больше 50% от общего числа. Решения общего собрания большинством голосов являются обязательными для всех членов товарищества – собственников как жилых, так и нежилых помещений.

    К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

    Внесение изменений в устав товарищества;

    Принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

    Избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

    Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

    Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

    Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

    Утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана (в случае если хозяйственная деятельность ТСЖ содержит коммерческую составляющую, подразумевающую составление сметы доходов и расходов и отчет по такой смете; если же коммерческая составляющая отсутствует, имеет место финансово-хозяйственный план, формируемый в рамках планово-нормативной ставки оплаты коммунальных услуг; т.е. деятельность ТСЖ фактически уподобляется бюджетной организации, получающей бюджетные средства и отчитывающейся за них – в таком случае финансово-хозяйственный план утверждается правлением и предоставляется общему собранию для ознакомления);

    Рассмотрение обоснованности жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

    Принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

    Определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

    Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

    Членство в ТСЖ устанавливается на основании заявления о приеме в ТСЖ. Собственник помещения в доме, где образовано ТСЖ, вправе не вступать в ТСЖ, однако в таком случае он обязан подписать с ТСЖ договор об обслуживании - поскольку именно ТСЖрешает вопрос о коммунальном обслуживании дома в целом. В случае если он не подписывает такой договор, действует так называемая «оферта»: обязанность оплачивать коммунальные платежи никто не отменял. Аналогичный договор об обслуживании должны подписывать с ТСЖ и проживающие по договору социального найма. Решения общего собрания ТСЖ, как управляющего органа многоквартирного дома – если они не противоречат законодательству – являются обязательными для всех собственников, нанимателей и арендаторов данного дома .

    Также все пользователи нежилых помещений в доме подписывают договор о содержании и ремонте общего имущества .

    Вся деятельность ТСЖ, как и любой общественной организации, регулируется Уставом , проект которого предоставляется общему собранию ТСЖ и, после внесения в него уточнений, принимается большинством голосов в очной или заочной форме. Устав должен учитывать все возможные интересы и сферы деятельности ТСЖ.

    Текущую деятельность товарищества осуществляет правление , которое избирается общим собранием сроком на 2 года. Уставом может быть предусмотрен порядок введения в правление новых членов, замена членов правления. Правление вправе самостоятельно принимать решения по всем текущим вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных Уставом к компетенции общего собрания.

    К функциям правления относятся:

    Соблюдение товариществом законодательства и требований устава;

    Контроль за своевременным внесением установленных обязательных платежей и дополнительных взносов, если решение о них принято общим собранием;

    Составление смет доходов и расходов на год либо финансово-хозяйственного плана и отчетов о финансовой деятельности товарищества (последний предоставляется общему собранию для утверждения);

    Финансовое планирование (в случае наличия свободных средств);

    Самоуправление домом – обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества;

    Наем работников для обслуживания дома и увольнение их;

    Делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерская отчетность;

    Созыв и проведение общих собраний для решения вопросов, находящихся в его компетенции.

    Заключение договоров на обслуживание и ремонт общего имущества с соблюдением прав и законных интересов всех собственников в доме.

    Товарищество заинтересовано в заключении договоров с инженерно-эксплуатационными организациями, составленными с учетом реальных интересов жильцов . Жители домов, не управляемых ТСЖ (или ЖСК), автоматически обязаны соблюдать стереотипный договор, предлагаемый компаниями, ряд пунктов которого чреват дополнительными поборами.

    Свои обязанности члены правления могут выполнять за вознаграждение.

    Руководство правлением осуществляет председатель . Он избирается членами правления из их состава на срок до 2 лет. В случаях, не требующих, согласно уставу, обязательного одобрения правлением или общим собранием, председатель действует от имени ТСЖ без доверенности.

    Для осуществления контроля за деятельностью ТСЖ общее собрание избирает ревизионную комиссию на срок не более 2 лет. Ревизионная комиссия ежегодно проводит ревизию финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию заключения о ней. Без заключения ревизионной комиссии общее собрание не имеет права утвердить финансовый отчет, годовой баланс и общий размер обязательных взносов и платежей.

    Вся финансовая деятельность правления ТСЖ является прозрачной для его членов.

    Во избежание банкротства ТСЖ в уставе четко оговариваются условия, запрещающие председателю или правлению действия, могущие повлечь за собой его финансовый крах.

    ТСЖ может быть реорганизовано посредством объединения товариществ или реорганизации в иную организационно-правовую форму (в жилищный или жилищно-строительный кооператив).

    ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания, а также по решению суда – в случае допущенных грубых нарушений, если они неустранимы.

    Таковы некоторые основные положения о Товариществах собственников жилья.

    ………….

    У премьер-министра горбачевских времен Виктора Черномырдина было изречение, получившее широкое распространение: «Хотели как лучше - получилось, как всегда». Новейшая история ТСЖ - подтверждение того, как можно «слоновьими методами» дискредитировать замечательную идею. Как-то раз первому заму мэра, руководителю Комплекса городского хозяйства Бирюкову задали вопрос: «Неужели теперь москвичей будут добровольно-принудительно загонять в ТСЖ?» Он ответил: «Разумеется, нет. Мы просто будет активно приглашать жителей участвовать в программе “Ответственным собственникам – отремонтированный дом”. Задача органов власти всех уровней - работать с жителями по созданию ТСЖ, чтобы к концу 2008 года мы смогли передать отремонтированное жилье собственникам. Создавать ТСЖ надо значительно быстрее того темпа, что мы предлагаем для ремонта ». Вот так последняя фраза перечеркнула предыдущие: по принципу «пятилетку - в четыре года!» возник очередной «аврал». Вообще-то, капитальные ремонты в Москве планировалось провести до 2014 года. Однако, вместо того, чтобы развернуть планомерную широкомасштабную информационно-разъяснительную работу по поводу пользы ТСЖ - а именно об этом говорилось в майском Постановлении, - муниципальные управы, получив это Постановление, с осени развернули кампанию по немедленной , фактически насильственной организации городом ТСЖ . На те муниципальные дома, где неприватизированные квартиры составляли 53% – то есть где город имел «контрольный пакет», без извещения жильцов, без их согласия, без подробной информации, явочным порядком были поданы документы на организацию в них ТСЖ - на основании того, что, по Жилищному кодексу, ТСЖ создается большинством голосов общего собрания жильцов, которое можно проводить в заочной форме. Поскольку город имел в таких домах большинство квартир - следовательно, у него было и большинство голосов. Вот он и решил сам с собой. Только в одном Бибирево были оформлены документы на 26 ТСЖ.

    Но одновременно «сверху» была спущена установка, что если жители срочно соберут инициативную группу человек из трех-пяти и назовут ее «правление» (безо всяких выборов), тогда дальше власть должна перейти к ним - вместе со всей ответственностью. Если же они не воспользуются данной возможностью, город имеет право назначить в такой дом председателя - из числа сотрудников ДЕЗа-ГУИСа. И тогда все (!) собственники в этом доме обязаны будут исполнять решения такого «виртуального» правления и председателя, который будет действовать, естественно, не в интересах жильцов этого дома, а в интересах представляемой им организации (и своих собственных?), тем самым вольно или невольно способствуя растворению в воздухе львиной доли выделяемых на дом средств… Безответственность и провокационность такого подхода к созданию ТСЖ очевидна. Ведь часто дома, где собственников меньше 50% - с психологической точки зрения наиболее проблемные.

    В каких-то домах народ был более готов к ответственности, в каких-то вообще не готов. Так возникли ТСЖ «от жителей», организованные при поддержке города и с его участием, и ТСЖ «без жителей» (впоследствии их обозвали «липовыми»). Но относительно этих, вторых, поначалу власти рассчитывали, что и в них «проснутся» инициативные жители и возьмут власть в свои руки. И в некоторых ТСЖ так и произошло. Остальные – действительно, «липовые» - частично были ликвидированы, частично судьба их до сих пор «покрыта мраком».

    К сожалению, до сих пор среди большинства жителей царит «пост-перестроечное» ощущение – что против их воли их никуда загнать не могут. И «совковое» ощущение – что город и дальше будет их опекать. И что привычные ДЕЗы лучше всего нового. А то, что их кровные деньги тратятся бесконтрольно - до них не доходит.

    Когда государство объявляет, что имеет законные права действовать определенным образом в интересах граждан, а чиновники, воплощающие это государство, намеренно искажают то, на что рассчитывает в своих действиях государство, гражданам только и остается самоорганизовываться, чтобы отстаивать свои права. Парадокс же заключается в том, что в момент массового создания ТСЖ цель государства в сфере ЖКХ совпала с интересами граждан. Но большинство граждан этого не поняли .

    К счастью, и в Москве, и во всей стране существует положительный опыт создания ТСЖ. Их организаторы готовы дать совет, прийти на помощь. Существуют ассоциации ТСЖ . Существуют и квартальные ТСЖ - ведь очевидно, что экономически более выгодны ТСЖ из нескольких домов. Так и политически выгодны объединения нескольких ТСЖ - у них больше возможностей отстаивать свои интересы на всех уровнях власти.

    Нынешняя ситуация уникальна . По сути, это вторая и последняя приватизация . Сегодня государство, как всегда противоречиво, но, тем не менее, настойчиво пытается дать нам шанс, памятуя обо всех уроках прошлой приватизации, воспользоваться плодами этой.


    В соответствии с законодательством, как некоммерческая организация ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность, но при этом не имеет права делить прибыль от нее между членами ТСЖ, а обязано расходовать ее целево - направлять на достижение целей, ради которых оно создано, то есть на повышение благоустройства дома и снижение затрат по его содержанию.

    За 1 голос в данном случае считается не 1 человек, а 1 доля в общей площади дома (то есть 1 кв.м). Каждый собственник обладает количеством голосов соответственно % от общей площади дома, занимаемому принадлежащим ему помещением.

    Соответственно, город как собственник и член товарищества отвечает за выполнение решений общего собрания нанимателями муниципальных квартир. Одновременно он является гарантом учитывания их прав при решениях общего собрания, а также правления.

    К наиболее распространенным методам управления многоквартирными домами относится ТСЖ. Жильцы все чаще выбирают самостоятельное управление.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

    Это быстро и БЕСПЛАТНО !

    Какие особенности отличают в 2020 году работу товарищества собственников жилья?

    За долгие годы советской власти люди привыкли, что в большинстве случаев заботу об их жилье осуществляло государство.

    Развитие рыночных отношений и появление частной собственности заставило граждан пересмотреть свои взгляды.

    Сегодня жильцы готовы взять на себя хлопоты по содержанию собственного дома, создавая товарищества собственников жилья. Каковы особенности работы ТСЖ в 2020 году?

    Основные моменты

    ТСЖ учреждается владельцами помещений в многоквартирном жилом доме. Товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в рамках своей компетенции и обеспечивать надлежащее использование.

    Решение о создании объединения собственники принимают посредством голосования. Достаточно чтобы две трети собственников высказались «за» создание товарищества.

    Целями создания объединения признаются:

    • совместное управление имуществом МКД;
    • обеспечение надлежащей эксплуатации недвижимости;
    • владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

    Изначально порядок создания ТСЖ регламентировался и (утратил силу с 1.03.2005).

    Краткий период времени деятельность товариществ регулировалась (с 18.04.2006 по 15.12.2007). В 2020 году базовой основой для ТСЖ выступают нормы ЖК РФ.

    Примечательно, что хотя товарищество признается некоммерческой организаций, регистрируется оно аналогично с организациями коммерческими.

    Создание товарищества собственников жилья

    Весь процесс создания товарищества собственников жилья делится на несколько этапов:

    1. Проявление соответствующей инициативы от группы жильцов.
    2. Организация общего собрания и принятие решения.
    3. Регистрация ТСЖ как юридического лица.

    Желание создать ТСЖ может возникнуть у любого собственника помещения в МКД. Если такая перспектива заинтересовала и некоторых других жильцов, образуется инициативная группа собственников.

    Желательно чтобы в группу входили граждане с юридическим или бухгалтерским образованием, обладающие познаниями в жилищном праве, имеющие навыки управления в сфере ЖКХ.

    Следующим этапом становится созыв общего собрания жильцов. Для этого все владельцы помещений в доме извещаются о месте и времени проведения собрания посредством надлежащих уведомлений.

    Явившиеся на собрание граждане должны иметь при себе документы, подтверждающие имеющееся у них .

    Общее количество собственников можно уточнить в паспортном столе. Повестка дня, рассматриваемая на общем собрании, включает в себя обсуждение причин создания ТСЖ и различных процедурных вопросов.

    Для создаваемого ТСЖ избираются руководитель и члены правления. Также в ходе собрания создается устав товарищества.

    Оформляется проведение собрания протоколом, который выступает основанием для регистрации юрлица.

    Права и обязанности

    Особенности деятельности товарищества собственников жилья определены ЖК РФ. К правам ТСЖ относятся такие функции:

    Ряд прав имеет место, если не затрагиваются непосредственные интересы владельцев помещений.

    Так с некоторым ограничением товарищество вправе:

    • передавать в частичное или полное использование часть общего имущества МКД;
    • перестраивать здание с соблюдением законодательных норм;
    • приобретать для общедолевого владения землю для последующей эксплуатации или ;
    • застраивать придомовую территорию, не нарушая нормы закона.

    Все участники товарищества обязаны выплачивать установленные взносы. В противном случае выплаты могут взыскиваться через суд.

    При этом в судебном порядке может быть востребовано и возмещение убытков ТСЖ, возникших по причине несвоевременного внесения взносов.

    Обязанностями товарищества считаются:

    Кто является органом правления

    Приняв решение о создании ТСЖ, собственники избирают правление из числа жильцов дома. Именно правление становится действующим исполнительным органом.

    Все текущие вопросы, связанные с управлением домом, решает правление. Оно принимает решение о необходимых действиях и способах их реализации.

    Возглавляет правление председатель. Выбранный председатель правления действует от имени товарищества при подписании договоров, взаимодействии со сторонними организациями и прочее.

    Но председатель не является органом управления, поскольку не вправе принимать самостоятельных решений не согласовав их с правлением.

    Когда планируемые действия могут затронуть интересы собственников, правление делегирует свои полномочия общему собранию .

    В этом случае жильцы дома посредством обсуждения и голосования принимают решение, то есть исполняют управленческие функции.

    При этом учитывается мнение всех собственников, в том числе и не входящих в состав товарищества.

    Правовое положение (устав)

    Изменения жилищного законодательства от 2015 года коснулись и деятельности ТСЖ. В частности Устав подлежит регистрации в ФНС, а для председателя обязательным является получение выписки из ЕГРЮЛ.

    Изменения в товарищества вносятся общим собранием собственников. Данные нормы сохранили свою актуальность и в 2020 году.

    Непосредственно порядок принятия Устава рассматривается в — . По закону утвердить Устав должны все собственники МКД.

    Собрание может иметь заочную форму, но только при предварительном проведении очного собрания.

    Сам Устав представляет собой пронумерованный и прошнурованный документ, заверенный председательской подписью. Подписи всех собственников не нужны.

    Устав отображает все главные аспекты содержания и обслуживания дома. Обязательно в документе прописывается адрес дома, дата и место составления Устава.

    Неотъемлемыми пунктами выступают цель функционирования товарищества, права и обязанности его участников. На основании регистрации Устава в ФНС осуществляется налогообложение деятельности ТСЖ.

    Поправки, внесенные в ЖК РФ, несколько изменили закон. Поменялось наименование товарищества. С 1.09.2014 ТСЖ должны именоваться ТСН, а его участники – собственниками недвижимости.

    Касательно изменений по поводу Устава выделить нужно такие:

    • изменилось наименование товарищества;
    • в договоре объединение именуется, как «некоммерческая корпоративная организация»;
    • разрешается предпринимательство, если оно осуществляется для блага собственников;
    • наличие председателя (председателей может быть несколько) и правления обязательно;
    • возможно формирование наблюдательного совета;
    • права и обязанности членов ТСН можно изменить на основании протокола общего собрания собственников.

    Изменения требуют нотариального заверения. Согласованные изменения оформляются протоколом, который отправляется в ФНС для подтверждения поправок.

    Спустя пять дней председателю выдается выписка из Росреестра , подтверждающая внесение изменений.

    Для регистрации ТСН в качестве юрлица потребуются:

    • заявление о постановке на учет юридического лица;
    • прокол общего собрания собственников;
    • устав ТСН;
    • расчет доли каждого собственника.

    Что входит в обязанности руководства

    Деятельностью товарищества руководит общее собрание собственников. Но управленческие функции в ТСН осуществляются правлением, которое отчитывается о проделанной работе перед общим собранием.

    В полномочия правления входит решение любых вопросов, касающихся работы ТСН. Исключением выступают ситуации, разрешаемые исключительно собранием всех участников ТСН.

    К обязанностям правления ТСН относятся такие моменты, как:

    • гарантирование соблюдения Устава и законодательных норм;
    • осуществление контроля над своевременным внесением платежей участниками товарищества;
    • составление сметы расходов/доходов на текущий год;
    • создание отчетов о финансово-хозяйственной деятельности;
    • представление отчета общедомовому собранию для ознакомления;
    • управление МКД или заключение договоров на управление;
    • найм и увольнение сотрудников для эксплуатации здания (но работодателем в трудовых отношениях выступает ТСН, а не управленческий орган);
    • заключение договоров на обслуживание общедомового имуществ;
    • ведение списка участников товарищества;
    • осуществление делопроизводства и бухучета;
    • ведение отчетности;
    • созыв и проведение общедомовых собраний;
    • выполнение иных обязанностей, прописанных в Уставе.

    Когда возникает членство

    Создание ТСН в многоквартирном доме не значит, что все собственники помещений в здании автоматически становятся членами товарищества.

    Членство возникает на основании заявления о вступлении в ТСН, поданного собственником.

    Причем собственник помещения может в любой момент вступить в товарищество и точно также в любое время выйти из него.

    Прекращается членство на основании соответствующего заявления либо одновременно утратой права собственности на помещение в МКД.

    Если на момент создания товарищества кто-то из жильцов был нанимателем/арендатором, но впоследствии стал собственником, то он вправе вступить в ТСН в стандартном порядке.

    Видео: создание товарищества собственников жилья

    Правлением ТСН ведется реестр членов товарищества. Содержащиеся в нем данные должны точно идентифицировать всех участников. Также в реестр включаются данные о размере доли в общедомовом имуществе каждого члена ТСН.

    Член товарищества обязан предоставлять только достоверные данные и своевременно уведомлять правление о любых изменениях своих данных.

    Но нужно отметить, что и жильцы, не являющиеся членами товарищества, вправе запрашивать у правления информацию о деятельности ТСН, предъявлять требования по качеству предоставляемых услуг, знакомиться с документами ТСН и обжаловать в суде решения товарищества.

    Во что может быть преобразовано ТСЖ

    Товарищество собственников недвижимости может быть реорганизовано. предусматривает такие случаи реорганизации, как:

    • слияние юрлиц;
    • присоединение одного юрлица к другому;
    • разделение юрлица на несколько разных организаций;
    • выделение отдельных фирм из юрлица;
    • преобразование юрлица в другую организационно-правовую форму.

    По решению общедомового собрания собственников ТСН может быть преобразовано в жилищно-строительный или потребительский кооператив.

    Однако следует знать, что любая реорганизация требует регистрации нового юрлица. Потребительским кооперативом именуется объединение граждан для достижения общих целей.

    Учредителями кооператива могут являться совершеннолетние граждане и организации. От участников кооператива требуется внесение вступительных и паевых взносов своим имуществом.

    По своему статусу потребительский кооператив коммерческая или некоммерческая организация?

    Это нечто среднее, в частности это некоммерческое предприятие, которое вправе вести предпринимательскую деятельность. Часть полученной прибыли распределяется меж участниками объединения.

    Из чего состоят средства

    Любое ТСН имеет дело с двумя разновидностями имущества, как минимум. Это общедомовое имущество и имущество товарищества.

    Различием этих видов считается то, что общедомовое имущество используется для обслуживания двух и более помещений в доме, а имущество ТСН применяется для ведения юридической деятельности товарищества.

    Но на практике бывает сложно разграничить имуществ по категориям. Средства ТСН состоят из взносов участников товарищества.

    Кроме того, поскольку ведение предпринимательства для ТСН не запрещено, может извлекаться от сдачи в аренду общего имущества МКД.

    За счет использования пустых помещений сторонними лицами появляется дополнительный и может понижаться размер взноса для участников товарищества.

    Часть средств можно получить из местного муниципалитета. Собственниками неприватизированных помещений в многоквартирном доме считаются муниципальные власти.

    Следовательно, они должны участвовать в содержании дома. Если муниципалитет отказывается делать выплаты, ТСН вправе взыскивать средства через суд.

    Зачем нужна ревизионная комиссия

    Деятельность любой организации должна периодически контролироваться. В отношении ТСН данная функция выполняется ревизионной комиссией.

    Контрольно-ревизионный орган не относится к числу управленческих органов товарищества. То есть комиссия не занимается организационной, распорядительной и исполнительной работой.

    Главная функция ревизионной комиссии это внутренний аудит, который выражается в проверке финансово-хозяйственной деятельности ТСН.

    Избирает ревизионную комиссию общедомовое собрание на срок не более двух лет. Члены управленческих органов товарищества не могут входить в состав комиссии.

    Функциями ревизионной комиссии являются:

    • организации ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСН не реже одного раза в год;
    • составление сметы о прибылях и убытках;
    • создание отчетов по итогам ревизии;
    • представление отчета о проделанной работе общему собранию участников ТСН.