Инвестиции в землю с х назначения. Инвестиции в землю: в чем привлекательность

Как известно, максимальный доход от использования имеющихся ресурсов в рыночной экономике можно получить в кооперации с профессиональными фирмами и подразделениями на заранее оговоренных условиях. Данные условия, представляющие собой совокупность действий, вкладов сторон и сроки регламентируются соглашениями (контрактами).
Инвестиционная деятельность является необходимым условием индивидуального кругооборота средств хозяйствующего субъекта. Инвестиционный контракт представляет собой соглашение между инвестором и другими участниками, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения какой-либо инвестиционной деятельности в интересах инвестора. Из всех видов инвестиционных договоров, как самостоятельный тип договора в Российской Федерации можно выделить инвестиционный договор (контракт) в строительстве.

Инвестиционный контракт в строительстве - это контракт на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, включая оформление земельных отношений и проведение необходимых проектных, строительных, пусконаладочных и прочих работ, заключаемый на основании решения собственника. Основными субъектами инвестиционной деятельности выступают инвесторы и пользователи объектов инвестирования.
Инвестором может выступать любая государственная, смешанная либо частная структура, имеющая достаточное количество средств, либо возможность их привлечь, заинтересованная в реализации проекта строительства (реконструкции) и получении дохода от эксплуатации завершенного строительством объекта недвижимости, либо его продажи на любом этапе выполнения инвестиционного контракта, при условии согласия всех участников.
Собственником земельного участка могут являться: Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования и частные лица. В связи с тем, что значительная часть земельных ресурсов принадлежит государству, на землях которого и реализуется большинство инвестиционно-строительных проектов, наиболее частым видом вклада государства в инвестконтракты является земля, как свободная, так и застроенная объектами недвижимости.
Каждый из участников инвестиционного процесса вносит свой вклад: государство либо частное лицо - земельный участок, инвестор - денежные средства. При этом каждая из сторон рассчитывает получить прибыль от инвестиционной деятельности, которая должна быть соразмерна внесенному вкладу.

Как правило, спорным моментом при подписании инвестконтракта является определение долей участников инвестиционного процесса в виду сложности определения денежного эквивалента стоимости их вкладов, либо, в случае досрочного выхода из проекта одного из участников, права требования на результаты инвестиционного контракта. В отдельных случаях, при досрочном прекращении инвестиционного контракта по инициативе одного из участников, определяется право требования на возмещение ущерба причиненного досрочным прекращением инвестконтракта, как в виде уже понесенных затрат, так и в виде прав требования доли данного участника - упущенной выгоды.
В условиях общей непрозрачности земельного рынка в населенных пунктах, его формирование осуществляется по большей части участием государственных и муниципальных структур в процессах отчуждения земельных участков, наиболее предпочтительным из которых является заключение инвестиционного контракта.

Участие государства в инвестиционных контрактах в строительстве имеет определенную особенность - обязательное условие отсутствия дополнительных денежных выплат со стороны государства - «бездефицитность» инвестиционного проекта для государства. Иными словами, участие государства возможно только тогда, когда стоимость первоначального вклада государства заведомо покроет все необходимые по инвестиционному контракту платежи и, даже в случае возникновения нежелательной рыночной конъюнктуры все дополнительные платежи понесут другие участники. Только в исключительных случаях реализации целевых программ предполагается вложение государственных средств.
Для государства, испытывающего дефицит средств, инвестиционный проект является приемлемым способом решения насущных проблем (в виде получения дохода после реализации инвестконтракта или переуступки права требования, получения в собственность, пропорционально своей доле, реконструированных площадей, объектов нового строительства, выполненных работ и оказанных услуг) за счет передачи в качестве вклада невостребованного или малоиспользуемого актива.
Доля государства при реализации инвестиционного проекта, по сути, остается цифрой не фиксированной. С одной стороны существуют методики расчета этой величины, однако с другой стороны остается некая неопределенность, т.к. по большей части все зависит от параметров проекта застройки.
Как правило, деятельность инвестора-застройщика в г.Москве осуществляется на землях, находящихся в муниципальной или федеральной собственности. И инвестор, согласно установившейся практике, обязан заплатить «долю города (либо государства)» при реализации инвестиционных проектов.

В рыночной экономике, определение цены предложения на любой товар - цены по которой собственник готов провести отчуждение принадлежащего ему имущества (в том числе и участки под застройку) является безусловным правом государства как землевладельца. В этой связи заявления других участников процесса о «кабальных условиях» и «непосильном бремени» являются популистскими и имеют целью оказать давление на чиновников, принимающих решение об установлении начальной цены реализации объекта недвижимого имущества.
В связи со значительными объемами реализации объектов собственности государственные и муниципальные структуры создают различные методики определения цены отчуждения имущества. В соответствии с действующим законодательством, отчуждение государственного имущества может производиться только по рыночной стоимости на конкурсной основе, поэтому все методики, регламентирующие отчуждение имущества, составляются на основе законодательства об оценочной деятельности.
Методики, разработанные московским правительством за последние двенадцать лет, представляют собой четкую нормативно фиксируемую схему определения стоимости доли собственника земельного участка, по характеру передаваемых прав называемых «правом аренды». По своей сути, выплата этой доли представляет собой стоимость права долгосрочной аренды земельного участка под застройку и эксплуатацию определенных объектов недвижимости сроком, как правило, от 25 до 49 лет в виде единовременного платежа. Согласно действующей практике, помимо выплаченного единовременного платежа осуществляются периодические платежи - арендная плата за пользование земельным участком. Этот единовременный платеж является начальной (минимальной) ценой, с которой начинаются торги. При этом, все участники заведомо предупреждены о необходимости внесения годовой арендной платы за пользование земельным участком. Платеж за право аренды земельного участка, при существующем дефиците на землю является ценой покупки первого места в очереди на заключение договора аренды земли. В последнее время, а также при увеличении объемно-пространственных характеристик существующих, реконструируемых, либо вновь возводимых строений, выплаты доли собственника земельного участка определяются на основании методики, определяющей долю города как «плата компенсации инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры». Данная методика является более приближенной к рынку по сравнению с прежними. Единственным недостатком является непрозрачность определения размера и количества корректирующих коэффициентов, способных в разы изменить размер уплачиваемой компенсации.

Предлагаемые федеральным центром (как правило, Росимуществом или МЭРТ) методики регламентируют некоторые расчетные показатели и предписывают выполнение расчетов вклада собственника земельного участка или права требования на долю собственника земли методом предполагаемого использования и находят свое отражение в технических заданиях на определение доли Российской Федерации в инвестиционном проекте.
В результате проведенных исследований можно говорить о средних цифрах величин «доли Российской федерации» в инвестиционных контрактах: по объектам расположенным в ЦАО г. Москвы она составляет в среднем от 30 до 60% площадей, по городу в целом - 25-40%.

«Доля города Москвы» (по инвестиционным контрактам, где собственником земельного участка является г.Москва) составляет 20-50% и считается в целом по городу примерно так: в ЦАО - 50% - инвестору, 50% - собственнику земельного участка; в других административных округах города 70% - инвестору, 30% - собственнику земельного участка.
В каждом конкретном случае, соотношение долей может изменяться в зависимости от наличия обременений, особенностей местоположения, ситуации на рынке. Вопрос о выплате доли города (деньгами или метрами) решается в индивидуальном порядке.
Кроме платы за аренду земли на период проектирования и строительства и, в дальнейшем, эксплуатацию завершенного строительством объекта, согласования исходно-разрешительной документации, подключения к сетям, инвестор должен произвести отчисления на строительство детских садов, школ и т.д.
Существуют некоторые особенности, связанные с бухгалтерским учетом и законодательством при оформлении компенсации городу: инвесторы или оформляют компенсацию городу как дар и платят 24% от этой суммы в качестве налога на прибыль (то есть налоги города по передаваемой доле также оплачивает Инвестор) или пытаются провести эту долю как затраты на строительство.

На практике понятие «доля собственника земельного участка» и понятие «компенсация городу» за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру смешиваются между собой и выплачиваются как единый платеж в городской бюджет - «доля города». В случае, когда собственником земельного участка является город - проблем не возникает. Однако, в настоящий момент существует около десятка «спорных» инвестиционных контрактов, в рамках которых «федеральная» земля, фактически незаконно, была вовлечена в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях по контракту, подписанному г.Москвой и инвесторами без привлечения представителя собственника. Ведется активная работа по согласованию данных инвестиционных контрактов и определяется доля Российской Федерации как собственника земельного участка, либо как владельца прав аренды на земельный участок.
В случае, когда земельный участок находится в собственности коммерческих организаций либо государственных структур, расчет по действующим методикам компенсации затрат на инфраструктуру приводит к двойному счету и обременительной нагрузке на инвестора, снижающей его доходность.

Однако следует отметить, что законодательно порядок реализации инвестиционных проектов в большинстве случаев регламентирован распорядительными документами Правительства Москвы, Правительства Российской Федерации и инвестиционными контрактами, заключенными между инвесторами и ведомствами федерального подчинения без участия города.
Такие инвестиционные контракты не содержат условий, предусматривающих платежи инвестора в бюджет города.
Обязанность инвестора осуществлять какие-либо платежи в пользу города может возникнуть только из гражданско-правовых отношений путем заключения соответствующего договора между Правительством Москвы и инвестором с его согласия. Соответственно положения распорядительных документов Правительства Москвы об определении размера компенсации за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру не является основанием для взимания указанного платежа.

Практика взимания платежей в бюджет города при реализации инвестиционных проектов в частности по строительству жилья оспаривается федеральными органами власти.
Пункт 6 статьи 12 Налогового кодекса Российской Федерации не дает права устанавливать федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не предусмотренные Кодексом, а платеж городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы данным Кодексом не предусмотрен.
У города Москвы отсутствуют основания также требовать компенсацию на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т.д.), поскольку в соответствии с Федеральными законами от 06.10.99 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти Российской Федерации» и от 06.10.03 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» финансирование социальной инфраструктуры осуществляется самостоятельно за счет бюджета субъекта Российской Федерации, т.е. в данном случае за счет бюджета города Москвы.
Также, в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на указанном земельном участке.

В настоящее время законодательством Российской Федерации установлен только один платеж городу, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство. Этим платежом является плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса). Существует методика, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 07.11.2006 г. № 882-ПП, по которой размер платежей за инфраструктуру по своей экономической сути представляет собой рыночную стоимость земельного участка или часть доходов проекта, а не затраты на подключение. Следовательно данная методика не может быть использована для определения платежа, компенсирующего инженерные затраты города Москвы в инвестиционных проектах с участием недвижимой собственности коммерческих структур либо Российской Федерации.
Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат по их застройке.
Как отмечается в статье Красноперова О.М. «Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность», БУПс был разработан 10 лет тому назад и за это время претерпела существенные изменения и нормативная база и структура сметной стоимости строительства. Проблема анализа и оценки затрат на инженерное обеспечение объектов строительства неоднократно поднималась в средствах массовой информации, специализированных изданиях, обсуждалась на различных конференциях в период с 2005 года по настоящее время(1).

Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что на сегодняшний день подключение к коммуникациям - одна из самых болезненных проблем для девелопера. Как показывает практика, в развитых европейских странах «коммуналка» составляет 10-12 процентов от стоимости строительства. Вместе с тем, статистический анализ данных и результаты исследований, проведенных специалистами ЗАО «ЦНИИПромзданий Экспертиза», показывает, что для условий города Москвы средневзвешенная величина затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения приведенных данных, с учетом допустимых округлений, составляет 17 процентов от величины затрат на строительство объектов основного назначения.
В настоящий момент ведется активная переписка между городскими и федеральными структурами, из которой следует, что при доле площадей Российской Федерации в инвестиционных контрактах не превышающей 30% доля города законодательно должна быть незначительной.

С такими доводами согласно и Правительство Москвы. На основании письма мэру Москвы Ю.М. Лужкову от Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ю.В. Росляка от 05.10.2007 г., отмечается, что в распорядительных документах Правительства Москвы, регламентирующих строительство, целесообразно обязать, привлеченных федеральными структурами инвесторов осуществить финансирование строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в объеме, обеспечивающем функционирование возводимых на них объектов недвижимости и плату за присоединение к энергетическим сетям.

Таким образом, можно сделать вывод, что при заключении инвестиционного контракта инвестор обязан финансировать, в оговоренном объеме, возведение объекта строительства, а также выплатить (либо передать по факту завершения строительства) долю собственника земельного участка и понести затраты на подключение к инженерным сетям города.
Вся переписка между федеральными и московскими ведомствами, о существовании которой мало что известно в непосвященных кругах, на самом деле поставила точку в продолжительных спорах, об определении доли собственника земельного участка. До настоящего момента существует множество статей, рассказывающих о будто бы имевших место случаях, обязывающих инвестора уплатить долю города и долю государства в размере до 90% от рыночной стоимости будущего объекта.
Однако решение данной проблемы вскрывает новую проблему - обеспечение вновь вводимых объектов инженерной транспортной и социальной инфраструктурой. Мощности инженерных систем города, автодорог, общественного транспорта, должны поддерживаться на достаточном для обеспечения нормального функционирования города уровне и модернизироваться. То же касается обеспеченности услугами коммунальных и аварийных служб, медицинских и образовательных учреждений. В соответствии с действующим законодательством, все эти затраты возлагаются на город. Однако, в Москве и многих других городах, финансирование городского хозяйства и жилищно-коммунальных служб, осуществляющееся из бюджета города, не окупается за счет платежей за потребленные жилищно-коммунальные услуги населением, коммерческими и государственными структурами, не говоря уже о возможности проведения модернизации и получения прибыли обслуживающими организациями. В первую очередь это связано с наличием серьезного расслоения уровня жизни населения и неспособности огромной части населения оплачивать коммунальные услуги, услуги медицинских, образовательных и других учреждений, транспорта по рыночным ценам. Как показывает практика прошедших лет, именно данная часть экономики города «сглаживает» социальное неравенство и последствия экономических потрясений в нашей стране. Учитывая неэластичность спроса на городские услуги и возможность социального взрыва при изменении тарифной политики, город попадает в положение, когда ему не выгодно увеличение плотности застройки территорий, не являющихся собственностью города, то есть территорий, по которым платежи городу как собственнику земельного участка не предусматриваются. Не следует забывать также про еще один важный инструмент, часто используемый населенными пунктами для обеспечения уровня социального и инженерного обслуживания населения - контроль численности населения. Учитывая незаконность института прописок и регистраций, единственными инструментами контроля для города остается поддержание заградительно высокого уровня цен на жилую недвижимость и регулирование плотности застройки территорий. Этот инструмент способен резко уменьшить, соответственно, спрос на новое жилье и предложение жилых помещений. Согласно существующему экономическому положению населенных пунктов, рост населения приводит к росту убытков муниципальных властей и субъектов Федерации.

Таким образом, у города нет правовых инструментов на покрытие расходов, связанных с необходимостью расширения городской инфраструктуры за счет девелопера или собственника земельного участка, и большая часть данных платежей городу не будет возмещена из-за отсутствия грамотной тарифной политики и системы контроля за потребленные услуги, однако проблема компенсации данных затрат остается. Таким образом, существует реальная перспектива для увеличения стоимости эксплуатации объектов недвижимого имущества за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги, проезд в общественном транспорте и социальное обеспечение населения и организаций в ближайшие три - пять лет.

Ефимов И.В.
«Институт экономической экспертизы»

Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную.

Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.

Шаг 1 - избавиться от неуверенности

Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать. Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться. Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки - это избавиться от неуверенности.

Получить совет родственника иди друга - отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом - это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку - советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы.

Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи - все, чем они смогут вам помочь.

На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:

Друзья и родственники - замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.

Шаг 3 - изучить план развития территорий

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе - на муниципальном сайте региона.

Знание плана развития региона позволяет:

Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
Понять направление расширения городской черты;
Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

От чего зависит цена земельного участка

Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):

Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи - тем дороже ваша земля);
Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
Подъездных путей (асфальт до участка - это топчик);
Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
Природный ландшафт: лес, река, водоем;
Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).

Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.

Стратегия №1 - участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена - переходите на соседние.

Шаг 1 - поиск участка

После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток. Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ - 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - 20 соток. Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).

Шаг 2 - межевание

Стратегия №9 - выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило - на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.

Профит

Если новая нарезка земельных участков перспективная, выходите на собственника и предлагайте свою цену. Например, на 50% ниже цены, за которую хотите продать сами.

Как профессионально ставить цели

В инвестиционных стратегиях важно уметь прогнозировать, оценивать и составлять план из полученной информации. Важно правильно поставить цель. Конкретизируйте и расписывайте цели по пунктам используя методику американских маркетологов «SMART». Цель достигается, когда она:

Specific - Конкретная (например, увеличить вложения на 30%);
Measurable - Измеримая (в чем будет измеряться результат: рубли или доллары; в месяц или в год);
Achievable - Достижимая;
Realistiс - Актуальная;
Time - Ограниченная во времени.

Выводы

Инвестирование в земельные участки - это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и строить планы хотя бы на ближайшие 5 лет. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, но у «гуманитариев» тоже есть все шансы на профит.

Обновленное законодательство и доступная информация, позволяют любому гражданину РФ самостоятельно освоить инвестиции в землю. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов - всегда пригодится вам в будущем.

Как известно, максимальный доход от использования имеющихся ресурсов в рыночной экономике можно получить в кооперации с профессиональными фирмами и подразделениями на заранее оговоренных условиях. Данные условия, представляющие собой совокупность действий, вкладов сторон и сроки регламентируются соглашениями (контрактами). Инвестиционная деятельность является необходимым условием индивидуального кругооборота средств хозяйствующего субъекта. Инвестиционный контракт представляет собой соглашение между инвестором и другими участниками, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения какой-либо инвестиционной деятельности в интересах инвестора. Из всех видов инвестиционных договоров, как самостоятельный тип договора в Российской Федерации можно выделить инвестиционный договор (контракт) в строительстве. Инвестиционный контракт в строительстве это контракт на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, включая оформление земельных отношений и проведение необходимых проектных, строительных, пусконаладочных и прочих работ, заключаемый на основании решения собственника. Основными субъектами инвестиционной деятельности выступают инвесторы и пользователи объектов инвестирования.

Инвестором может выступать любая государственная, смешанная либо частная структура, имеющая достаточное количество средств, либо возможность их привлечь, заинтересованная в реализации проекта строительства (реконструкции) и получении дохода от эксплуатации завершенного строительством объекта недвижимости, либо его продажи на любом этапе выполнения инвестиционного контракта, при условии согласия всех участников.

Собственником земельного участка могут являться: Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования и частные лица. В связи с тем, что значительная часть земельных ресурсов принадлежит государству, на землях которого и реализуется большинство инвестиционно-строительных проектов, наиболее частым видом вклада государства в инвестконтракты является земля, как свободная, так и застроенная объектами недвижимости.

Каждый из участников инвестиционного процесса вносит свой вклад: государство либо частное лицо земельный участок, инвестор денежные средства. При этом каждая из сторон рассчитывает получить прибыль от инвестиционной деятельности, которая должна быть соразмерна внесенному вкладу.

В условиях общей непрозрачности земельного рынка в населенных пунктах, его формирование осуществляется по большей части участием государственных и муниципальных структур в процессах отчуждения земельных участков, наиболее предпочтительным из которых является заключение инвестиционного контракта.

Участие государства в инвестиционных контрактах в строительстве имеет определенную особенность обязательное условие отсутствия дополнительных денежных выплат со стороны государства «бездефицитность» инвестиционного проекта для государства. Иными словами, участие государства возможно только тогда, когда стоимость первоначального вклада государства заведомо покроет все необходимые по инвестиционному контракту платежи и, даже в случае возникновения нежелательной рыночной конъюнктуры все дополнительные платежи понесут другие участники. Только в исключительных случаях реализации целевых программ предполагается вложение государственных средств.

Для государства, испытывающего дефицит средств, инвестиционный проект является приемлемым способом решения насущных проблем (в виде получения дохода после реализации инвестконтракта или переуступки права требования, получения в собственность, пропорционально своей доле, реконструированных площадей, объектов нового строительства, выполненных работ и оказанных услуг) за счет передачи в качестве вклада невостребованного или малоиспользуемого актива.

Доля государства при реализации инвестиционного проекта, по сути, остается цифрой не фиксированной. С одной стороны существуют методики расчета этой величины, однако с другой стороны остается некая неопределенность, т. к. по большей части все зависит от параметров проекта застройки.

Как правило, деятельность инвестора-застройщика в г. Москве осуществляется на землях, находящихся в муниципальной или федеральной собственности. И инвестор, согласно установившейся практике, обязан заплатить «долю города (либо государства)» при реализации инвестиционных проектов.

В рыночной экономике, определение цены предложения на любой товар цены по которой собственник готов провести отчуждение принадлежащего ему имущества (в том числе и участки под застройку) является безусловным правом государства как землевладельца. В этой связи заявления других участников процесса о «кабальных условиях» и «непосильном бремени» являются популистскими и имеют целью оказать давление на чиновников, принимающих решение об установлении начальной цены реализации объекта недвижимого имущества.

В связи со значительными объемами реализации объектов собственности государственные и муниципальные структуры создают различные методики определения цены отчуждения имущества. В соответствии с действующим законодательством, отчуждение государственного имущества может производиться только по рыночной стоимости на конкурсной основе, поэтому все методики, регламентирующие отчуждение имущества, составляются на основе законодательства об оценочной деятельности.

Методики, разработанные московским правительством за последние двенадцать лет, представляют собой четкую нормативно фиксируемую схему определения стоимости доли собственника земельного участка, по характеру передаваемых прав называемых «правом аренды». По своей сути, выплата этой доли представляет собой стоимость права долгосрочной аренды земельного участка под застройку и эксплуатацию определенных объектов недвижимости сроком, как правило, от 25 до 49 лет в виде единовременного платежа. Согласно действующей практике, помимо выплаченного единовременного платежа осуществляются периодические платежи арендная плата за пользование земельным участком. Этот единовременный платеж является начальной (минимальной) ценой, с которой начинаются торги. При этом, все участники заведомо предупреждены о необходимости внесения годовой арендной платы за пользование земельным участком. Платеж за право аренды земельного участка, при существующем дефиците на землю является ценой покупки первого места в очереди на заключение договора аренды земли. В последнее время, а также при увеличении объемно-пространственных характеристик существующих, реконструируемых, либо вновь возводимых строений, выплаты доли собственника земельного участка определяются на основании методики, определяющей долю города как «плата компенсации инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры». Данная методика является более приближенной к рынку по сравнению с прежними. Единственным недостатком является непрозрачность определения размера и количества корректирующих коэффициентов, способных в разы изменить размер уплачиваемой компенсации.

В результате проведенных исследований можно говорить о средних цифрах величин «доли Российской федерации» в инвестиционных контрактах: по объектам расположенным в ЦАО г. Москвы она составляет в среднем от 30 до 60% площадей, по городу в целом 2540%.

«Доля города Москвы» (по инвестиционным контрактам, где собственником земельного участка является г.Москва) составляет 2050% и считается в целом по городу примерно так: в ЦАО 50% инвестору, 50% собственнику земельного участка; в других административных округах города 70% инвестору, 30% собственнику земельного участка.

В каждом конкретном случае, соотношение долей может изменяться в зависимости от наличия обременений, особенностей местоположения, ситуации на рынке. Вопрос о выплате доли города (деньгами или метрами) решается в индивидуальном порядке.

Кроме платы за аренду земли на период проектирования и строительства и, в дальнейшем, эксплуатацию завершенного строительством объекта, согласования исходно-разрешительной документации, подключения к сетям, инвестор должен произвести отчисления на строительство детских садов, школ и т.д.

Существуют некоторые особенности, связанные с бухгалтерским учетом и законодательством при оформлении компенсации городу: инвесторы или оформляют компенсацию городу как дар и платят 24% от этой суммы в качестве налога на прибыль (то есть налоги города по передаваемой доле также оплачивает Инвестор) или пытаются провести эту долю как затраты на строительство.

На практике понятие «доля собственника земельного участка» и понятие «компенсация городу» за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру смешиваются между собой и выплачиваются как единый платеж в городской бюджет «доля города». В случае, когда собственником земельного участка является город проблем не возникает. Однако, в настоящий момент существует около десятка «спорных» инвестиционных контрактов, в рамках которых «федеральная» земля, фактически незаконно, была вовлечена в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях по контракту, подписанному г.Москвой и инвесторами без привлечения представителя собственника. Ведется активная работа по согласованию данных инвестиционных контрактов и определяется доля Российской Федерации как собственника земельного участка, либо как владельца прав аренды на земельный участок.

В случае, когда земельный участок находится в собственности коммерческих организаций либо государственных структур, расчет по действующим методикам компенсации затрат на инфраструктуру приводит к двойному счету и обременительной нагрузке на инвестора, снижающей его доходность.

Такие инвестиционные контракты не содержат условий, предусматривающих платежи инвестора в бюджет города.

Обязанность инвестора осуществлять какие-либо платежи в пользу города может возникнуть только из гражданско-правовых отношений путем заключения соответствующего договора между Правительством Москвы и инвестором с его согласия. Соответственно положения распорядительных документов Правительства Москвы об определении размера компенсации за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру не является основанием для взимания указанного платежа.

Практика взимания платежей в бюджет города при реализации инвестиционных проектов в частности по строительству жилья оспаривается федеральными органами власти.

Пункт 6 статьи 12 Налогового кодекса Российской Федерации не дает права устанавливать федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не предусмотренные Кодексом, а платеж городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы данным Кодексом не предусмотрен.

У города Москвы отсутствуют основания также требовать компенсацию на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т.д.), поскольку в соответствии с Федеральными законами от 06.10.99 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти Российской Федерации» и от 06.10.03 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» финансирование социальной инфраструктуры осуществляется самостоятельно за счет бюджета субъекта Российской Федерации, т.е. в данном случае за счет бюджета города Москвы.

Также, в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на указанном земельном участке.

Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат по их застройке.

Как отмечается в статье Красноперова О.М. «Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность», БУПс был разработан 10 лет тому назад и за это время претерпела существенные изменения и нормативная база и структура сметной стоимости строительства. Проблема анализа и оценки затрат на инженерное обеспечение объектов строительства неоднократно поднималась в средствах массовой информации, специализированных изданиях, обсуждалась на различных конференциях в период с 2005 года по настоящее время.

Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что на сегодняшний день подключение к коммуникациям одна из самых болезненных проблем для девелопера. Как показывает практика, в развитых европейских странах «коммуналка» составляет 1012 процентов от стоимости строительства. Вместе с тем, статистический анализ данных и результаты исследований, проведенных специалистами ЗАО «ЦНИИПромзданий Экспертиза», показывает, что для условий города Москвы средневзвешенная величина затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения приведенных данных, с учетом допустимых округлений, составляет 17 процентов от величины затрат на строительство объектов основного назначения.

В настоящий момент ведется активная переписка между городскими и федеральными структурами, из которой следует, что при доле площадей Российской Федерации в инвестиционных контрактах не превышающей 30% доля города законодательно должна быть незначительной.

Это письмо, как и вся переписка между федеральными и московскими ведомствами о существовании которой мало что известно в непосвященных кругах, на самом деле поставила точку в продолжительных спорах, об определении доли собственника земельного участка. До настоящего момента существует множество статей, рассказывающих о будто бы имевших место случаях, обязывающих инвестора уплатить долю города и долю государства в размере до 90% от рыночной стоимости будущего объекта.

Однако решение данной проблемы вскрывает новую проблему обеспечение вновь вводимых объектов инженерной транспортной и социальной инфраструктурой. Мощности инженерных систем города, автодорог, общественного транспорта, должны поддерживаться на достаточном для обеспечения нормального функционирования города уровне и модернизироваться. То же касается обеспеченности услугами коммунальных и аварийных служб, медицинских и образовательных учреждений. В соответствии с действующим законодательством, все эти затраты возлагаются на город. Однако, в Москве и многих других городах, финансирование городского хозяйства и жилищно-коммунальных служб, осуществляющееся из бюджета города, не окупается за счет платежей за потребленные жилищно-коммунальные услуги населением, коммерческими и государственными структурами, не говоря уже о возможности проведения модернизации и получения прибыли обслуживающими организациями. В первую очередь это связано с наличием серьезного расслоения уровня жизни населения и неспособности огромной части населения оплачивать коммунальные услуги, услуги медицинских, образовательных и других учреждений, транспорта по рыночным ценам. Как показывает практика прошедших лет, именно данная часть экономики города «сглаживает» социальное неравенство и последствия экономических потрясений в нашей стране. Учитывая неэластичность спроса на городские услуги и возможность социального взрыва при изменении тарифной политики, город попадает в положение, когда ему не выгодно увеличение плотности застройки территорий, не являющихся собственностью города, то есть территорий, по которым платежи городу как собственнику земельного участка не предусматриваются. Не следует забывать также про еще один важный инструмент, часто используемый населенными пунктами для обеспечения уровня социального и инженерного обслуживания населения контроль численности населения. Учитывая незаконность института прописок и регистраций, единственными инструментами контроля для города остается поддержание заградительно высокого уровня цен на жилую недвижимость и регулирование плотности застройки территорий. Этот инструмент способен резко уменьшить, соответственно, спрос на новое жилье и предложение жилых помещений. Согласно существующему экономическому положению населенных пунктов, рост населения приводит к росту убытков муниципальных властей и субъектов Федерации.

В РФ, как и во многих странах, земля разделена на категории в зависимости от ее назначения. Хорошо это или плохо, вопрос сложный. Многие инвесторы нарекают, что подобная градация создает путаницу и усложняет операции на рынке земли, мнение других таково, что подобная градация помогает предотвратить полную застройку плодородных земель, которая может привести к упадку сельского хозяйства. Если инвестор решил сделать инвестиции в земли сельскохозяйственного назначения , у него сразу же возникнет вопрос, что именно стоить покупать и в какой форме выгоднее делать вложения.

Способы инвестирования в земли сельскохозяйственного назначения

В этом случае возможны два варианта. Первый – это приобретение земельного надела посредством выделения земельных долей. Второй – покупка земельного участка у владельца или посредника, у которого есть в наличие документы, которые подтверждают право собственности на земельный надел.

Способ инвестирования через паи удерживает лидирующие позиции на инвестиционном рынке земли, однако, он содержит в себе высокую долю риска. Более надежным будет второй способ инвестирования.

В этом случае во избежание юридических проблем надо тщательно проверить бумаги владельца, подтверждающие право собственности. Обязательно надо проверить состояние почв участка, а также выяснить возможные проблемы при его эксплуатации.

Что и как приобретать

Для начала инвестору следует определиться, с какой целью покупаются земли. Если в дальнейшем на участке не планируется организация крупного фермерского хозяйства, то приобретать большие наделы земли не имеет смысла. Оптимальной будет покупка небольшого участка, где можно построить дом, и в дальнейшем сдавать в аренду как дачу.

Удачными будут вложения около водоемов, лесных массивов, несомненным плюсом будет также просто красивое природное окружение.

Выгодным будет вложение в земельный участок, который расположен поблизости исторических памятников, целебных минеральных источников или санаториев. В будущем такой участок может принести доход в несколько раз выше его первоначальной стоимости.

В Российской Федерации на большинстве территорий сельскохозяйственного назначения вполне возможно получить разрешение на строительство.

Категория сельскохозяйственных земель подразделяется на подкатегории. В этих подкатегориях выделяется участки под растениеводство, животноводство и под дачное строительство. Поэтому на земле, предназначенной под дачное строительство, строятся коттеджи, особняки и даже целые дачные поселки.

Большим плюсом при выборе участка будет его близость к трассам федерального значения. В Российской Федерации наиболее выгодными для инвестиций считаются земельные участки Москвы, Подмосковья, Владимирской, Тверской и Калужской областей.

Недостатки инвестирования в земли сельскохозяйственного назначения

Самым серьезным недостатком вложения капитала в земли данной категории – это то, что при продаже земельного участка, продавец в обязательном порядке должен предложить покупку региональным властям. Выходом из такой ситуации может быть смена категории земли. Однако, эта процедура очень сложная и хлопотная.

Выбирая участок, обязательно стоит обратиться за информацией в региональное управление по развитию сельского хозяйства и ознакомится с планами развития на несколько лет. Потому что если будет совершенствоваться инфраструктура региона, значит, и цена земельного надела будет расти.

Таким образом, инвестиции в земли сельскохозяйственного назначения, наиболее перспективное направление вложений на российском рынке земли. Удачно выбранное месторасположение участка и грамотно организованный инвестиционный проект могут обеспечить стабильный и высокий доход инвестору.

Правила выделения и изъятия земельных участков, ранее установленные президентскими указами, переносятся в Кодекс о земле. В частности, в нем появится ст. 351 «Перечни свободных (незанятых) земельных участков и перечни участков для реализации инвестиционных проектов».

Впервые Указ Президента от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» был дополнен подобной нормой (п. 41) Указом от 5.06.2013 № 258. Позднее она была скорректирована указами от 14.01.2014 № 26 и 16.06.2015 № 244.

Теперь в соответствии с Законом от 18.07.2016 № 403-З в самом Кодексе устанавливается, что местные исполкомы формируют перечни свободных (незанятых) земельных участков, информация о наличии которых должна быть полной, достоверной, открытой и доступной, при этом она подлежит включению в перечни с указанием целей возможного использования таких участков. Данные перечни должны поддерживаться местными исполкомами в актуальном состоянии, ежемесячно обновляться и размещаться на информационных стендах и официальных сайтах этих органов в сети Интернет (при наличии таких сайтов), могут они распространяться и иными доступными способами, в т.ч. через СМИ.

Определено также, что Минский городской, городские (городов областного, районного подчинения) и районные исполкомы формируют перечни участков для реализации инвестпроектов. Решения исполкомов о включении участков в данные перечни принимаются на основании градостроительных паспортов земельных участков, подготавливаемых с учетом утвержденных в установленном порядке генеральных планов городов и иных населенных пунктов, градостроительных проектов детального планирования, архитектурных проектов застройки территорий городов, схем комплексной территориальной организации областей (районов), схем землеустройства районов. Эти перечни также в обязательном порядке размещаются на информационных стендах и официальных сайтах местных исполкомов в Интернете (при наличии таких сайтов), а также могут распространяться иными доступными способами, в т.ч. через СМИ. При этом для строительства объектов, предусмотренных заключенными с Республикой Беларусь инвестиционными договорами, предоставляются только те земельные участки, которые включены в перечни участков для реализации инвестпроектов, если, конечно, иное не установит Президент.

Информация, содержащаяся в перечнях участков для реализации инвестпроектов, должна постоянно поддерживаться местными исполкомами в актуальном состоянии, быть полной, достоверной, открытой, доступной и включать цели возможного использования этих участков , их ориентировочные площади, а также содержать сведения о госоргане (госорганизации), в который (которую) необходимо обращаться для заключения инвестиционного договора с Республикой Беларусь. Кроме того, перечень может содержать сведения об объекте инвестиций, в т.ч. объектах недвижимости, подлежащих сносу, обеспеченности участков инфраструктурой, о минимальном объеме инвестиций, возможных льготах и (или) преференциях инвестору (инвесторам) и (или) организации, реализующей инвестпроект, сроках реализации инвестпроекта. При принятии решения, предусматривающего включение участка в перечень (исключение из перечня), указанная информация обновляется на информационных стендах и официальных сайтах местных исполкомов в сети Интернет (при наличии таких сайтов) не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия такого решения.

Копия решения (выписка из решения) о включении участка в перечень участков для реализации инвестпроектов не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия такого решения, направляется местным исполкомом в Минэкономики, а также в соответствующий областной исполком для размещения на официальных сайтах этих органов в Интернете.

В свою очередь, исключение участка из перечня участков для реализации инвестиционных проектов допускается в случае:

Заключения в установленном порядке инвестиционного договора с Республикой Беларусь и его регистрации в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь;

Изъятия и предоставления земельного участка для госнужд;

Если такой участок более 2 лет со дня принятия решения о его включении в перечень участков для реализации инвестпроектов остается невостребованным инвесторами;

В иных случаях, определенных Президентом.

Порядок формирования перечней свободных (незанятых) земельных участков и перечней участков для реализации инвестпроектов будет определяться областными и Минским городским исполкомами.